Kaufen vom Bauträger

(PM). In den nächsten Wochen wird es Winter, dann droht Dauerfrost und mit ihm Winterschäden am Haus. Ein Klassiker ist das verstopfte Fallrohr, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Wird im Herbst die Regenrinne nicht richtig gereinigt, kann nasses Laub ins Fallrohr rutschen. Verklumpt es dort und friert, wird das Rohr zum unpassierbaren Hindernis für Tau- und Regenwasser. Besonders drastisch zeigt sich das Problem, wenn die Dachfläche tagsüber in der Sonne liegt, das Fallrohr aber im Schatten. Dann taut zwar der Schnee auf dem Dach, nicht aber das Eis im Fallrohr. Folglich kann das Tauwasser auch nicht ablaufen. Er staut sich, sucht sich seinen Weg aus Ritzen und Nietlöchern und bringt schließlich das Rohr zum Bersten. Solche Schäden können teuer werden, so der VPB, denn zum Preis des neuen Fallrohrs kommen Montage- und oft Gerüstkosten. Beste Vorsorge: Regenrinnen und Fallrohre immer sauber und frei halten. Stehen viele Bäume in der Nähe und werfen Nadeln und Blattwerk in die Rinne, lohnt es sich, die Regenrinne mit einem Gitter dauerhaft abzudecken. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM) Neue Häuser müssen der Energieeinsparverordnung (EnEV) entsprechen. Ob ein Haus Energie spart oder vergeudet, das hängt von seiner Bauart ab, von den verwendeten Materialien und der sorgfältigen Bauausführung. Ganz wichtig, so der Verband Privater Bauherren (VPB) ist die Luftdichtheit, denn nur ein luftdichter Neubau spart Heizenergie. Entweicht die Wärme dagegen durch Ritzen und Fugen, dann wird das Wohnhaus schnell zur Energieschleuder. Ein weiterer, ungesunder Nebeneffekt sind Schimmelbildung und andere Bauschäden. Das Nachsehen haben die Bauherren, sie bezahlen für den – gesetzlich vorgeschriebenen – Niedrigenergiestandard und bekommen doch nur eine mangelhafte Immobilie! Diese Art von Pfusch am Bau lässt sich durch konsequente Baukontrolle vermeiden. Zum Aufspüren von Energielecks kann auch der sogenannte Blower-Door-Test genutzt werden. Dieses Differenzdruck-Messverfahren wird seit Inkrafttreten der dritten Wärmeschutzverordnung im Jahre 1995 praktiziert. Inzwischen bieten auch Schlüsselfertiganbieter den Blower-Door-Test als Teil ihres Leistungspakets an. Hier ist nach VPB-Erfahrung allerdings Vorsicht geboten: Blower-Door-Test ist nicht gleich Blower-Door-Test! Es kommt darauf an, wann, wie, von wem und mit welchen ergänzenden Maßnahmen er durchgeführt wird. Bauherren sollten auch hier auf die Unabhängigkeit der Experten achten! Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM) Selten wurden in Deutschland so viele Häuser vererbt wie im Augenblick. Dabei fallen die Nachkriegsimmobilien häufig an junge Familien, die selbst bereits ein Haus besitzen. Da liegt es nahe, das ererbte Domizil zu veräußern. Damit die Immobilie zum realistischen Wert verkauft wird, sollten die Erben ein paar Dinge beachten, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Zunächst einmal ist es sinnvoll, einen unabhängigen Sachverständigen mit einem Wertgutachten zu beauftragen. Die realistische Einschätzung der Immobilie ist nämlich Voraussetzung für den erfolgreichen Verkauf. Das zeigt langjährige Erfahrung. Überzogene Vorstellungen dagegen schaden: Wer den Wert seines Hauses zu hoch ansetzt, der bleibt in der Regel zunächst darauf sitzen. Und ist das Haus länger auf dem Markt, spricht sich das in der Region unter potenziellen Käufern herum. Viele Interessenten mutmaßen dann, mit dem Haus sei etwas nicht in Ordnung. Die Konsequenz: Der Verkäufer muss den Preis drastisch senken, oft sogar weit unter den eigentlichen Wert, nur um wieder Interessenten anzulocken. Deshalb rät der VPB: Wert des Hauses nicht zu hoch ansetzen! Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM). Viele Bundesländer haben in den vergangenen Jahren die Grunderwerbsteuer massiv erhöht. Das trifft Bauherren und Käufer gleichermaßen, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB): Wer ein Haus vom Bauträger kauft, der muss die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis bezahlen, also auf Grund und Haus. Kauft er dagegen sein Grundstück und beauftragt anschließend einen Architekten mit Planung und Bau seiner Immobilie, dann bemisst sich die Grunderwerbsteuer nur nach dem Grundstückspreis. Der eigentliche Hausbau wird nicht mehr mit der Grunderwerbsteuer belegt. Weil die Grunderwerbsteuer inzwischen zu einer ansehnlichen Position in der Hausfinanzierung geworden ist, wittert hier mancher die Möglichkeit, Steuern zu sparen, indem er Grundstücks- und Hauspreis vertraglich trennt. Das Finanzamt kennt den Trick allerdings und prüft solche Geschäfte sehr genau. Stellt es dabei fest, der Kauf des Grundstücks ist an die Bedingung gekoppelt, einen bestimmten Architekten zu beauftragen, oder sind zum Grundstück schon fertige Pläne genehmigt die übernommen werden müssen, dann unterstellt das Finanzamt ein sogenanntes verbundenes Geschäft und erhebt Grunderwerbsteuer auf Haus und Grund. Bauherren müssen also immer darauf achten: Grundstücksverkäufer und Planer dürfen wirtschaftlich nicht miteinander verflochten sein. Kommen Haus und Grund aus einer Hand, wie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie auch, wird die Grunderwerbsteuer immer auf den Gesamtpreis erhoben. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM) Der Weg zum eigenen Haus führt in der Regel über das Internet, Besuche auf Messen und in Musterhäusern sowie über das Studium von Hochglanzbroschüren und Katalogen. Was viele dabei vergessen: Das ist alles reine Werbung! Entscheidend dafür, was später gebaut wird, ist immer nur, was im Vertrag und dem dazugehörigen Bau- und Leistungsverzeichnis steht. Und die Verträge, so stellt der Verband Privater Bauherren (VPB) seit Jahrzehnten fest, sind lückenhaft! Rund 65 Prozent aller Bauverträge haben eklatante Mängel. Wichtige Leistungen fehlen darin völlig, müssen aber, weil unverzichtbar, vom Bauherrn zusätzlich bezahlt werden. Bis zu 25.000 Euro können sich so im Laufe des Hausbaus an Extras summieren. Das beginnt bei den nötigen, aber im Vertrag nicht aufgelisteten Vermessungsarbeiten, geht über Bodengutachten und Aushub bis hin zu Anschlüssen, Erschließungskosten oder dem Blower-Door-Test; wobei im Baugrund und der Topografie (Höhenlage des Grundstücks) sowie bei den Erschließungskosten die größten Risikofaktoren liegen. All diese Positionen gehören zu einem fertigen Haus und sollten im Preis enthalten sein. Viele Bauunternehmer lassen sie im Bauvertrag aber weg, denn sie genießen Vertragsgestaltungsfreiheit; die Begriffe „schlüsselfertig“ und „Festpreis“ sind außerdem gesetzlich nicht definiert. Der gutgläubige Käufer setzt aber „schlüsselfertig“ gleich mit „bezugsfertig“. Dieser Irrtum kostet ihn zum Schluss den Gegenwert eines Mittelklassewagens. Damit das nicht passiert rät der VPB: Alle Verträge vor Unterschrift vom unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen! Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM) Viele Häuser stehen auf der Grundstücksgrenze. Das wird oft zum Problem, wenn der Hausherr seine Grenzmauer sanieren, dämmen oder streichen möchte. Dann muss er den Nachbarn um Zutritt zu dessen Grundstück bitten. Weil nicht jeder Nachbar das gestattet, hat der Gesetzgeber das sogenannte Hammerschlags- und Leiterrecht geschaffen. Darunter, so erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB), verstehen Experten das Recht, ein Nachbargrundstück zu betreten, und von dort aus Arbeiten am eigenen Gebäude auszuführen. Dazu darf der Nachbar dann auch eine Leiter oder ein Gerüst auf dem nachbarlichen Grundstück aufstellen. Das muss der Nachbar hinnehmen, allerdings nur, falls der Bauherr keine Alternativen hat. Der Bauherr darf das Nachbarareal zwar benutzen, muss dabei aber einige Bedingungen einhalten. Er muss vorsichtig arbeiten und eventuelle Schäden reparieren. Außerdem kann er sich nicht ewig Zeit lassen mit den Arbeiten, sondern muss sie zügig abwickeln. Und er muss sich an die Ruhezeiten halten. Einen Nachbarn, der am Feierabend oder den Sonntagen auf dem Gerüst steht und vor sich hin werkelt, muss niemand auf eigenem Grund dulden. Selbstverständlich muss der Bauherr dem Nachbarn auch frühzeitig mitteilen, was er vorhat, denn selbst wenn er ein Hammerschlag- und Leiterrecht hat, kann er nicht einfach mal eben über den Zaun klettern. Stellt der Nachbar sich nämlich stur, muss der Bauherr sein Recht sogar erst einklagen, bevor er seine Grenzmauer bearbeiten darf. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM) Am Platz für Autostellplätze wird oft gespart. Viele Tiefgaragen sind Paradebeispiele dafür. Aber auch Einzel- oder Doppelgaragen auf privatem Grund können schmaler ausfallen, als mancher Käufer einer schlüsselfertigen Immobilie vermutet, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB) und bezieht sich dabei auf einen Beschluss des Oberlandesgerichts München(OLG München, Beschl. v. 07.08.2012, Az. 9 U 601/12). Ein Bauherr hatte gegen seinen Bauunternehmer geklagt, weil er seinen Wagen nur mit mehrmaligem Rangieren in der hauseigenen Garage parken konnte. Für ihn war das ein Mangel. Das Gericht sah das anders. Da es für den Bau einer privaten Garage keine anerkannten Regeln der Technik gäbe, habe der Bauunternehmer seinen Vertrag erfüllt. Der Fall zeigt: Wer baut, modernisiert oder kauft, sollte auch der Stellplatzfrage einige Aufmerksamkeit schenken. Unabhängige Bausachverständige beraten dabei und klären mit dem Bauherrn, ob dessen Van auch in die geplante Garage passt. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM). Bauherren sind auch nur Menschen, und wenn sie die Fliesen, Türen und Sanitärobjekte fürs neue Haus auswählen, dann werfen sie schnell das eigene Budget über den Haufen. Unter dem Motto „Wir bauen ja nur einmal im Leben!“ wird geordert, was gefällt. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät Bauherren hier: Cool bleiben! Erst mal prüfen, was zum Haus dazu gehört und schon im Preis enthalten ist. Diese Objekte kosten nämlich nichts extra! Was viele Bauherren nicht wissen – Bemusterungszentren arbeiten wie Supermärkte: Vorne stehen die schönen Dinge, sozusagen die Schokolade, die Wanne, Waschbecken, Haustüren und Fliesen, die gerade in allen Hochglanzmagazinen zu bewundern sind. Bei dieser Ware sollen Bauherren reflexartig zugreifen. Das tun viele auch. Angesichts der Pracht, auf die ihre Augen gerade geschult sind, verschmähen sie die Waren weiter hinten – just die, die im Hausangebot enthalten sind und die sie bereits bezahlt haben. Wie können Bauherren diesen Verlockungen widerstehen? Kluge Bauherren bewahren kühlen Verstand und gehen zielstrebig zu den Objekten, die im Preis enthalten sind. Und sie trösten sich mit einer uralten Erkenntnis: Alles was heute der letzte Schrei ist, mag in drei Jahren keiner mehr anschauen. Neutrale weiße Sanitärobjekte dagegen bleiben immer aktuell. Weitere Informationen unter www.vpb.de.