Kaufen vom Bauträger

ohne böse Überraschungen

9. Juli 2010
von Michael Scheuch
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Willkommen

Michael Scheuch: Kaufen vom Bauträger 2. AuflageMehr als 60 Prozent aller neuen Eigenheime werden nicht selbst geplant, sondern nach einem vorgefertigten Angebot von Bauträgern gekauft. Dabei stellen sich dem Käufer ganz spezifische Fragen und er sollte auf bestimmte Fallstricke vorbereitet sein. Dieser Ratgeber begleitet von der Planungsphase bis zur Schlüsselübergabe und beantwortet alle wichtigen Fragen:

Wie viel Einfluss kann ich auf die Gestaltung nehmen? Worauf muss ich bei der Baubeschreibung und beim Kaufvertrag achten? Welche Besonderheiten gibt es bei der Finanzierung? Wie kann ich während der Bauphase die Qualität der Arbeiten überprüfen?

Auf dieser Webseite finden Sie aktuelle Informationen zum Buch, zum Thema „Kaufen vom Bauträger“ und ein paar Dinge, die das Buch abrunden.

Im März 2016 erschien im Verlag C.H. Beck die aktualisierte 2. Auflage.

Für Käufer des Buches habe ich die Checklisten aus dem Buch als PDF-Dokumente zum Ausdrucken und einfacheren Ausfüllen bereitgestellt, sie finden sich auf der Seite „Checklisten“ und sind mit einem Passwort geschützt, dass Sie in der Einleitung des Buches finden.

5. Februar 2021
von Michael Scheuch
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VPB: Sicherheiten für private Bauherren sind unverzichtbar

(PM) Eine mit Wasser vollgelaufene Baugrube, einsturzgefährdete Nachbarhäuser, evakuierte Anwohner, unterbrochene Versorgungsleitungen für Strom, Wasser, Gas und Wärme sowie wechselseitige Schuldzuweisungen von Behörden, Bauunternehmern, Eigentümern und Nachbarn – das Bau-Desaster in Berlin Köpenick hat viele private Bauherren verunsichert, die nun wissen wollen, welche Risiken in solchen Fällen für sie bestehen. Bei Eigentumswohnungen, die bereits teilweise verkauft sind, stellt sich für die privaten Erwerber die Frage, ob sich nur Einzugstermine verschieben oder sogar die Insolvenz eines Bauträgers droht. Im schlimmsten Fall sitzen sie auf einer halbfertigen Ruine, bei der einige nicht verkaufte Wohnungen noch dem Bauträger gehören und das Fertigbauen nur mit enormen Verzögerungen und teuren Nachzahlungen möglich ist. Der Verband Privater Bauherren (VPB) fordert deshalb seit langem, endlich mehr Sicherheiten für Bauträgerobjekte, damit Verbraucherbauherren nicht ihre Ersparnisse verlieren können. Verbraucherbauherren sollten für einen solchen GAU unbedingt vorsorgen, rät der VPB.
Der Vertrag mit dem Bauträger sollte unbedingt unabhängig geprüft werden. Im Bauträgervertrag sollten sich Erwerber auch eine regelmäßige Baukontrollen durch einen unabhängigen Sachverständigen vorbehalten.
Unabhängige Bausachverständige sind dabei unverzichtbare Helfer, die auch beurteilen können, ob der Bautenstand für die nächste Rate erreicht ist, damit keine unfreiwilligen Überzahlungen drohen. Und schließlich ist ein großzügig bemessener Zeitpuffer bei der Planung des Einzugstermins sinnvoll.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn etwa für den Kellerbau eine Baugrube ausgehoben und damit möglicherweise die Stabilität benachbarter Gebäude beeinträchtigt wird. Nach § 909 BGB ist die Vertiefung des Baugrundstückes verboten, wenn dadurch der Boden des Nachbargrundstücks seine Stütze verliert. Dabei legen die Gerichte das Merkmal der Vertiefung weit aus.
Ob Erwerber dann einen Schadensersatzanspruch haben, wenn sie erst später einziehen können und ob dieser durchsetzbar ist, ist eine andere Frage. Je nach Verzögerungsdauer kann aber auch das ein ernstes Problem werden, denn nach dem neuen Bauvertragsrecht ist eine Kündigung des Bauträgervertrages – auch eine aus wichtigem Grund – nicht mehr möglich. Und ein Rücktritt ist in aller Regel keine Option: wenn schon Abschlagszahlungen geleistet wurden, besteht bei Rücktritt vom Bauträgervertrag zwar ein Anspruch auf deren Rückzahlung. Wenn der Bauträger dann aber insolvent wird, wird dieser Anspruch in vielen Fällen bestenfalls nach Jahren anteilig bedient. Die Abschlagszahlungen sind dann wirtschaftlich betrachtet meist fast komplett verloren – von Problemen mit dem Immobiliendarlehensvertrag mal ganz abgesehen.
Besser ist es also, sich vor Vertragsabschluss gründlich beraten zu lassen und auch während der Bauphase selbst durch Experten prüfen zu lassen ob alles nach Plan läuft.

20. Januar 2021
von Michael Scheuch
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VPB: Hauseigentümer sollten regelmäßig nach dem Dach schauen

(PM) Stürme in Orkanstärke werden häufiger. Ebenso schwere Gewitter mit sintflutartigen Regenfällen. Auch Winterwetter setzt Häusern und besonders Dächern zu. Während zum Beispiel die Dachziegel bei Neubauten durch entsprechende Dachklammern bereits gegen die vom Klimawandel verursachten Wetterereignisse zusätzlich gesichert werden, müssen Eigentümer von Bestandsbauten vor allem nach Stürmen immer öfter mit Schäden rechnen. „Hauseigentümer, wie übrigens auch Mitglieder von Eigentümergemeinschaften, sollten deshalb mindestens einmal im Jahr ihr Dach überprüfen lassen und zusätzlich nach jedem Sturm, Hagel oder schweren Gewitter“, empfiehlt Dipl.-Ing. (FH) Marc Ellinger, Sachverständiger im Verband Privater Bauherren (VPB) und Leiter des VPB-Regionalbüros Freiburg-Südbaden.
„Erster Schritt der Dachkontrolle ist immer die Inaugenscheinnahme durch die Eigentümer“, erläutert Marc Ellinger. Verschobene Ziegel und zerbrochene Dachsteine fallen auch Laien auf, wenn sie von unten das Dach begutachten. Bei steilen Dächern hilft oft ein hochauflösendes Foto, um Gewissheit über den Zustand des Dachs zu bekommen. Idealerweise werden solche Fotos vom Nachbarhaus aus gemacht oder mit einer Drohne aufgenommen. „Solche Profiaufnahmen werden immer günstiger und kosten um die 400 Euro. Die Aufnahmen zeigen den Zustand des Daches und eventuelle Schäden. Im Vergleich mit den Aufnahmen aus den Vorjahren werden dabei Veränderungen der Dachdeckung gut sichtbar, was auch für die langfristige Sanierungsplanung hilfreich ist.“
Finden sich auf den Fotos Hinweise auf Schäden, sollten Profis das Dach inspizieren. „Das gilt vor allem für Steildächer. Die Kontrolle stark geneigter Dachflächen sollten Hauseigentümer immer den Fachleuten überlassen“, warnt Bauherrenberater Ellinger. „Ideal für die jährliche Routinekontrolle sind trockene Tage im Herbst oder besser noch im Frühjahr, weil dann auch eventuelle Schäden durch die Schneelasten im Winter gleich entdeckt werden“, erklärt der VPB-Sachverständige.
Gecheckt werden dabei neben den Ziegeln immer auch die Verkleidungen von Gauben und Giebeln. Lockere Teile müssen wieder befestigt werden. Kontrolliert werden sollten auch der Zustand und Sitz von Zinkeindeckungen an Kaminen, Gauben, Dachflächenfenstern und Graten. Schäden zeigen sich hier meist durch feuchte Stellen im Innern. Gerade in Regionen, in denen es noch regelmäßig und stark schneit, müssen Schneefanggitter sicher sitzen, um Passanten vor Dachlawinen zu schützen. Regenrinnen müssen frei sein, damit das Wasser vom Dach abfließen kann und nicht im verstopften Rohr gefriert. Platzen gefrorene Fallrohre, fließt das Schmelz- und Regenwasser die Fassade hinunter und durchfeuchtet sie. Auch beim Flachdach, vor allem bei Garagen, müssen alle Abflüsse stets sauber sein. Wer eine Blitzschutzanlage besitzt, sollte sie regelmäßig warten lassen. Auch Solaranlagen sollten nach schweren Stürmen geprüft werden. Reichen Sichtkontrolle von unten und hochauflösende Fotos dazu nicht, müssen die Experten aufs Dach und nachsehen, ob alles in Ordnung ist.
„Wer neu baut, muss sein Haus entsprechend den Schneelastzonen in seiner Region planen“, erinnert Marc Ellinger. „Der Hochschwarzwald beispielsweise gehört zur Schneelastzone 2. Die Dachkonstruktionen dort müssen entsprechend stabiler konstruiert werden als im schneearmen Flachland. Dachsparren werden höher dimensioniert beziehungsweise enger gelegt.“ Viel Schnee fällt auch in den deutschen Mittelgebirgen, am Altenrand, im Thüringer Wald und an der östlichen Ostseeküste.
Auch auf die jeweiligen Windstärken vor Ort werden Neubaudächer schon bei der Planung ausgelegt. Die Dachziegel müssen, je nach Windlastzone, mit mehr oder weniger Klammern gesichert werden. „Zwar sind Dachziegel langlebige Produkte, die durchaus ein halbes Jahrhundert und länger halten können. Wer ein älteres Haus bewohnt, sollte sich aber überlegen, ob sich die Nachrüstung seiner Ziegel mit Dachklammern oder sogar eine neue Dachdeckung lohnen könnten – Hauseigentümer haben schließlich auch Verkehrssicherungspflichten!“ Das gilt auch für Eigentümergemeinschaften. Sie sollten ihren Verwalter dazu anhalten, das Hausdach regelmäßig checken zu lassen und sich vor eventuellen Sanierungsmaßnahmen unabhängige Beratung holen.

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4. November 2020
von Michael Scheuch
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VPB: Bauherren sollten Abnahme nicht übereilt erklären

(PM) Vor dem Einzug in die eigene Immobilie steht die Bauabnahme. Die Bauabnahme ist der wichtigste Rechtsakt nach der Unterzeichnung des Vertrags – und sollte deshalb auch angesichts der auslaufenden Mehrwertsteuersenkung zum Jahresende nicht übereilt erklärt werden, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Mit der Bauabnahme beginnt unter anderem die Gewährleistungsfrist und die Beweislast für Mängel kehrt sich um. Abnehmen müssen Bauherren alles, was sie in Auftrag gegeben haben: den Neubau eines kompletten Hauses, die neue Eigentumswohnungsanlage – also sowohl ihr Sonder- als auch das viel umfangreichere Gemeinschaftseigentum –, wie auch die umfassende Sanierung eines Altbaus oder auch einzelne Gewerke. Bauunternehmer und Handwerker haben das Recht auf eine Abnahme. Selbst unwesentliche Mängel sind kein Grund, diese zu verweigern. An der Frage, was wesentliche oder unwesentliche Mängel sind, entzünden sich regelmäßig Streitigkeiten. Laien sind deshalb gut beraten, wenn sie ihr Bauvorhaben von Beginn an von einem eigenen unabhängigen Sachverständigen begleiten lassen. Sie wissen dann zur Abnahme, welche Mängel während der Bauzeit aufgetreten sind und bei der Baufirma beanstandet wurden. In solchen Fällen ist es meist kein Problem, beim Abnahmetermin mit dem Bauunternehmer die noch nicht beseitigten Mängel zu benennen, angemessene Fristen zur Nachbesserung zu setzen und Restwerklohn in zutreffender Höhe einzubehalten, sofern der Zustand des Bauwerks nicht womöglich zur Abnahmeverweigerung berechtigt. In jedem Fall sollten Bauherren auf einem Abnahmetermin auf der Baustelle bestehen und die Abnahme nicht einfach schriftlich erklären.

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21. Oktober 2020
von Michael Scheuch
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VPB: Schon bei der Planung ans Wassersparen denken

(PM) Den dritten Sommer infolge hat es zu wenig geregnet, vielerorts sind die Grundwasserpegel so tief gesunken, sorgloses Wässern, Autowaschen oder Poolfüllen ist nicht länger möglich. Das wird sich in absehbarer Zeit nicht ändern. Hauseigentümer sollten sich darauf einstellen, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Eine vergleichsweise einfache Möglichkeit Gießwasser zu sparen, ist das Sammeln von Regenwasser. Entsprechende Zisternen lassen sich beim Neubau gleich einplanen, samt Zuleitungen vom Dach und Carport. Wer ein Schwimmbad haben möchte, sollte über einen Schwimmteich als Alternative nachdenken, er muss nicht regelmäßig mit Frischwasser neu befüllt werden, wie der klassische Pool. Eine Möglichkeit zumindest Geld zu sparen, ist die Beantragung eines Gartenwasseranschlusses bei der Kommune. Für Gießwasser, das im Garten versickert, wird nur das Frischwasser in Rechnung gestellt, nicht aber die Kanalgebühren. Das schont zwar den Geldbeutel, nicht aber die Ressource Wasser. Wer über ein Grauwasser-System nachdenkt und Abwasser aus Dusche oder Waschmaschine zum Beispiel für die Toilettenspülung ein zweites Mal nutzen möchte, sollte sich frühzeitig vom unabhängigen Sachverständigen beraten lassen, denn das System muss von Anfang an in die Haustechnik eingeplant werden.

26. August 2020
von Michael Scheuch
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VPB-Studie belegt: Bauausführung ist oft mangelhaft

(PM) Beim Bauen kann viel schief gehen. Rund zwei Drittel aller Fehler beim Bauen gehen auf mangelhafte Ausführung zurück, rund ein Drittel auf schlechte Planung. Dies zeigt die aktuelle Studie „Baufehler an Wohngebäuden“, die der Verband Privater Bauherren (VPB) gemeinsam mit der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen erarbeitet und veröffentlicht hat. Baufehler kommen Bauherren aber teuer zu stehen, so der VPB: In knapp 60 Prozent der Fälle kostete die Behebung der Baufehler bis zu 5.000 Euro. In fast 40 Prozent kostete die Fehlerkorrektur zwischen 5.000 und 50.000 Euro. In sechs Prozent der Fälle ging sie sogar über 50.000 Euro hinaus. Und noch etwas zeigte sich immer wieder: Je später die Baufehler entdeckt werden, umso teurer wurde ihre Beseitigung. Vermeiden lassen sich Baufehler nur durch die kontinuierliche Baustellenkontrolle durch unabhängige Sachverständige. Das ist besonders beim schlüsselfertigen Bauen wichtig, denn wo die unabhängige Kontrolle fehlt, überwacht sich die Baufirma selbst – und Selbstkontrolle funktioniert nicht immer wirklich gut. Der Bericht „Baufehler an Wohngebäuden“ kann über den VPB-Shop bestellt werden unter www.vpb.de/studie-baufehlerbericht.html.

Quelle: ergonoMedia / photocase.com

22. Juli 2020
von Michael Scheuch
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VPB: Schlussrechnung nicht vorzeitig überweisen

(PM). Die meisten Menschen bauen nur einmal im Leben und machen dabei – mangels eigener Erfahrungen, oft die gleichen Fehler wie andere Bauherren. Ein Klassiker ist das frühzeitige Bezahlen der Schlussrechnung, wie die bundesweit tätigen Sachverständigen im Verband Privater Bauherren (VPB) immer wieder feststellen. Die Schlussrechnung wird erst fällig, wenn zwei Voraussetzungen gegeben sind: Zum einen muss das Bauwerk abgenommen worden sein! Zum zweiten muss die Rechnung prüfbar sein, beziehungsweise dürfen die Bauherren 30 Tage nach Zugang der Rechnung deren fehlende Prüffähigkeit noch nicht gerügt haben. Die Bauabnahme ist der wichtigste Rechtsakt nach der Unterzeichnung des Bauvertrags. Mit der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Ab diesem Zeitpunkt müssen die Bauherren dem Unternehmer alle Mängel nachweisen. Außerdem gehen mit der Unterzeichnung der offiziellen Bauabnahme auch alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren über. Das heißt, die Bauherren müssen ihr Haus nun selbst versichern – gegen Brand, Wasser- oder Sturmschäden. Bauherren müssen also zur Abnahme wirklich sicher sein, dass ihr Haus mängelfrei und in Ordnung ist. Wird die Schlussrechnung ohne Vor- oder Einbehalte schon vor der Abnahme überwiesen, kann der Bau sogar als mängelfrei abgenommen gelten, dann nämlich, wenn im vorbehaltlosen Zahlen des Restbetrages zugleich eine Akzeptanz des Werks gesehen werden kann. Zeigen sich später Mängel, kann das für die Bauherren sehr teuer werden, weil sie nun die Beweislast tragen und unter Umständen für die Beseitigung der Mängel selbst aufkommen müssen.

3. Juni 2020
von Michael Scheuch
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VPB: Bauherren sollten sich Hausrecht nicht nehmen lassen

(PM). Baufirmen, die auf dem Grundstück der Bauherren ein schlüsselfertiges Haus bauen, müssen während der Bauzeit Zutritt zum Grundstück haben, damit sie dort arbeiten und ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber ihren Auftraggebern erfüllen können. Manche Baufirmen lassen sich dazu im Bauvertrag sogar das Hausrecht sichern. Das beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) in jüngster Zeit öfter und warnen davor, solche Vertragspassagen zu akzeptieren. Hat die Baufirma nämlich das Hausrecht, kann sie den Bauherren den Zutritt zum eigenen Grundstück verweigern. Die Bauherren haben dann keine Möglichkeit mehr, den Baufortschritt und die Qualität der Arbeiten zu kontrollieren. Der VPB rät deshalb, das Hausrecht nicht an die Baufirma abzutreten. Falls doch, dann nur mit der Einschränkung, dass dies ausdrücklich nicht gilt gegenüber den Bauherren selbst und gegenüber den von ihnen benannten Personen, sprich den eigenen unabhängigen Bausachverständigen. Bauherren, so lautet eine weitere VPB-Empfehlung, sollten in so einem Fall auch sicherstellen, dass sie einen oder sogar mehrere Schlüssel bekommen, damit sie und ihr Berater jederzeit Zugang zur Baustelle haben.

© RRF - Fotolia.com

29. April 2020
von Michael Scheuch
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VPB: Baubeschreibungen gehen oft von Idealbedingungen aus

(PM) Seit der Einführung des neuen Bauvertragsrechts Anfang 2018 haben private Bauherren, die ein schlüsselfertiges Haus auf ihrem eigenen Grundstück ohne eigenen planenden Architekten bauen, das Recht auf eine detaillierte Baubeschreibung. Viele dieser Baubeschreibungen passen aber nicht zum Grundstück der Bauherren. Das beobachtet Dipl.-Ing. (FH) Marc Ellinger, Sachverständiger und Leiter des Freiburger Büros im Verband Privater Bauherren (VPB). „Die meisten Baufirmen setzen bei ihren Angeboten Idealbedingungen voraus, die nicht den Gegebenheiten vor Ort entsprechen – obwohl die Anbieter den zukünftigen Standort des Hauses kennen“, kritisiert der Experte. „Nach Vertragsabschluss kommen dann scheibchenweise die daraus resultierenden Mehrkosten auf den Tisch.“
So gehen Baufirmen in den Baubeschreibungen beispielsweise von einem ebenen, gut anfahrbaren Grundstück aus, einer Schneelastzone 1, mit wenig Schnee, einer Windzone 1, mit geringen Windstärken, und einer Erdbebenzone 0 ohne seismische Erschütterungen. Auch bei der Bodenfeuchte werden ideale Bedingungen angenommen, die keine besondere Abdichtung gegen Feuchtigkeit erforderlich machen. In der Region, die Marc Ellinger mit seinem Regionalbüro betreut, zwischen der Rheinebene um Freiburg und dem hohen Schwarzwald, hat er es auf wenigen Kilometern mit fast allen Zonen zu tun: In der Rheinebene schneit es mäßig, deshalb gehört die Gegend in die Schneelastzone 1, aber schon im Schwarzwald wird mit Schneelastzone 2a fast der bundesweit höchste Wert 3 erreicht. Folglich müssen die Dächer und die gesamte Hauskonstruktion dort stabiler konstruiert sein. Ähnlich verhält es sich bei den Erbebenzonen: nördlich der Universitätsstadt gilt die moderate Zone 1, im Schwarzwald stellenweise Zone 3, was eine entsprechend aufwändigere Bauweise voraussetzt. „Und wenn ein Haus am Hang gebaut wird, ist klar, dass es zumindest zur Hangseite hin gegen drückendes Wasser mit Eintauchtiefen unter drei Meter abgedichtet werden muss. Die in der Baubeschreibung standardmäßig angenommene und eingepreiste einfache Abdichtung reicht da nicht aus.“ Weiterlesen →

Quelle: view7 / photocase.com

8. April 2020
von Michael Scheuch
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VPB: Manche Sturmschäden zeigen sich erst spät

(PM). Wer denkt schon noch an „Sabine“? Das war der Sturm, der Mitte Februar durchs Land gewütet ist und erhebliche Schäden an Häusern und in Gärten verursachte, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Während die meisten sichtbaren Schäden schnell behoben wurden, haben manche Hausbesitzer andere Probleme bis heute noch gar nicht entdeckt. Der Klassiker schlechthin ist der Baum, den der Sturm gelockert hat, der aber noch scheinbar unversehrt steht. Er kann irgendwann erst nach Monaten schon bei gewöhnlichen Windverhältnissen umkippen und dabei Menschen verletzen und Häuser beschädigen. Dann wird es schwer, den Schaden bei der Versicherung geltend zu machen. Viele Versicherungen prüfen die Windstärke zum Zeitpunkt des Schadenseintrittes und stellen fest: Es war gar kein Sturm, ergo sind sie nicht verpflichtet, den Schaden zu regulieren. Dass der umgestürzte Baum tatsächlich eine Spätfolge von „Sabine“ oder einem anderen veritablen Sturm ist, muss der Hausbesitzer dann erst einmal beweisen. Dabei helfen ihm erfahrene Sachverständige.

18. März 2020
von Michael Scheuch
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VPB: Sonderwünsche immer schriftlich vereinbaren

(PM) Immer wieder stellen Bauherren während der Bauvertragsverhandlungen fest: Wir hätten gerne noch ein Bad unterm Dach oder ein zusätzliches Fenster in der Nordfassade. Sie besprechen das dann mit der Vertriebsfirma und gehen davon aus, dass ihre Wünsche vom Schlüsselfertiganbieter auch umgesetzt werden. Das klappt aber oft nicht, beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB). Vertriebler wie auch die Vertreter von Schlüsselfertigfirmen haben meist keine Vollmacht, solche nachträglichen Extrawünsche mit den Bauherren direkt zu vereinbaren. So schützen sich die Firmen vor überzogenen oder objektiv nicht erfüllbaren Wünschen. Denn Änderungen, die einfach klingen und auf dem Papier schnell skizziert sind, ziehen im laufenden Baubetrieb erhebliche Umplanungen und Kosten nach sich, wenn sie überhaupt baurechtlich zulässig sind. Prinzipiell sind nachträgliche Änderungen möglich. Der Gesetzgeber hat dazu im neuen Bauvertragsrecht sogar das sogenannte einseitige Anordnungsrecht vorgesehen. Das Instrument ist allerdings für Großprojekte gedacht. Privaten Bauherren bringt es keine Vorteile, in jedem Fall aber Zeitverzögerungen beim Hausbau. Wenn Bauherren Aufwand, Verzögerungen und die teils erheblichen Mehrkosten trotzdem nicht scheuen, müssen sie die Änderungswünsche daher mit der Baufirma aushandeln und vertraglich vereinbaren, so wie es laut Paragraph 650b Abs. 2 Satz 1 BGB auch 30 Tage lang passieren muss, bevor den Bauherren das einseitige Anordnungsrecht überhaupt zusteht – aus Rechtssicherheitsgründen natürlich schriftlich. Dabei unterstützen sie unabhängige Sachverständige. Privaten Bauherren empfiehlt der VPB allerdings: Am besten von vornherein gründlich planen und gleich alle Wünsche in den Bauvertrag verhandeln.