Kaufen vom Bauträger

ohne böse Überraschungen

9. Juli 2010
von Michael Scheuch
Kommentare deaktiviert für Willkommen

Willkommen

Michael Scheuch: Kaufen vom Bauträger 2. AuflageMehr als 60 Prozent aller neuen Eigenheime werden nicht selbst geplant, sondern nach einem vorgefertigten Angebot von Bauträgern gekauft. Dabei stellen sich dem Käufer ganz spezifische Fragen und er sollte auf bestimmte Fallstricke vorbereitet sein. Dieser Ratgeber begleitet von der Planungsphase bis zur Schlüsselübergabe und beantwortet alle wichtigen Fragen:

Wie viel Einfluss kann ich auf die Gestaltung nehmen? Worauf muss ich bei der Baubeschreibung und beim Kaufvertrag achten? Welche Besonderheiten gibt es bei der Finanzierung? Wie kann ich während der Bauphase die Qualität der Arbeiten überprüfen?

Auf dieser Webseite finden Sie aktuelle Informationen zum Buch, zum Thema „Kaufen vom Bauträger“ und ein paar Dinge, die das Buch abrunden.

Im März 2016 erschien im Verlag C.H. Beck die aktualisierte 2. Auflage.

Für Käufer des Buches habe ich die Checklisten aus dem Buch als PDF-Dokumente zum Ausdrucken und einfacheren Ausfüllen bereitgestellt, sie finden sich auf der Seite „Checklisten“ und sind mit einem Passwort geschützt, dass Sie in der Einleitung des Buches finden.

15. August 2018
von Michael Scheuch
Kommentare deaktiviert für VPB: Baufirmen unterlaufen Angaben zur Bauzeit im Kleingedruckten

VPB: Baufirmen unterlaufen Angaben zur Bauzeit im Kleingedruckten

(PM). Bauherren müssen wissen, wann sie ihr neues Haus oder ihre Wohnung beziehen können. Wichtige Entscheidungen hängen von diesem Termin ab – Finanzierungsplanung, Kündigung der alten Wohnung, Umzug, Ummeldung der Kinder in Kita und Schule, um nur einige zu nennen. Weil der Einzugstermin für Verbraucher so wichtig ist, hat der Gesetzgeber den Baufirmen im neuen Bauvertragsrecht die Nennung eines Fertigstellungstermins auferlegt. Baufirmen nutzen allerdings jede Möglichkeit, um dieses Recht zu umschiffen, kritisiert der Verband Privater Bauherren (VPB).
Das neue Bauvertragsrecht, dem alle seit dem 1. Januar 2018 unterschriebenen Verbraucherbauverträge unterliegen, zwingt Schlüsselfertiganbieter und sogar Bauträger dazu, bereits in der Baubeschreibung verbindliche Angaben über die Baufertigstellung oder zumindest die Bauzeit zu machen. Die Baubeschreibung muss den Bauherren schon vor Vertragsabschluss übergeben werden. Sie muss das Angebot detailliert erläutern und den Vergleich mit Offerten anderer Firmen ermöglichen. Je früher der Anbieter fertig wird, desto mehr Miete können Bauherren sparen. So wirkt sich auch die Bauzeit auf den Preis aus.
„Die meisten Baufirmen nennen in der Baubeschreibung keinen konkreten Übergabetermin, sondern legen sich lieber auf eine bestimmte Bauzeit fest“, beobachtet VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag ein gutes halbes Jahr nach Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts. „Das ist im Prinzip auch sinnvoll, weil ja oft noch behördliche Genehmigungen eingeholt und Fragen geklärt werden müssen, so dass der Beginn des Baus nicht sicher feststeht. Damit ist auch der Zeitpunkt der Fertigstellung noch ungewiss. Die Bauzeit selbst allerdings lässt sich gut einschätzen und planen, vor allem, wenn schon ein Baugrundgutachten vorliegt.“
„Ist der Zeitpunkt des Baubeginns also absehbar, könnten sich Bauherren auf die Nennung der Bauzeit einlassen. Theoretisch zumindest. Praktisch nutzen viele Baufirmen bereits jetzt jede Möglichkeit, um die gesetzlichen Vorgaben aufzuweichen und die Frist für sich zu verlängern“, kritisiert Holger Freitag.
„In nahezu jedem Vertrag, der uns zurzeit von privaten Bauherren zur Prüfung vorgelegt wird, sind solche Bauzeitverlängerungen enthalten“, beobachtet der Rechtsanwalt. „Wir finden sie im für Laien oft ohnehin schwer verständlichen Kleingedruckten, den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB)! Sie sind vielfältig und schwammig formuliert und laufen darauf hinaus, dass die vorweg genannte feste Bauzeit de facto doch wieder unverbindlich werden soll.“
Geht es nach den Unternehmen, können zum Beispiel Trocknungszeiten die Bauzeit verlängern, aber auch die eigenen Betriebsferien sowie jeder noch so kleine Sonderwunsch der privaten Bauherren. Andere schreiben, die Bauzeit sei eingehalten, auch wenn die Außenarbeiten – was immer das heißt – am Haus noch gar nicht fertig sind. „Viele dieser AGB stoßen bei Fachleuten auf gravierende Bedenken und sind sicher auf Dauer nicht zu halten“, resümiert Holger Freitag. „Andererseits haben Bauherren in der Regel weder Zeit noch Interesse daran, vor Gericht gegen die AGB vorzugehen. Sie brauchen einfach einen verlässlichen Einzugstermin. Deshalb sollten sie sich auch nicht auf solche vertraglichen Weichmacher einlassen.“
„Andererseits muss, wer sich nicht auf Verlängerungen einlassen will, sicher eine deutlich längere Bauzeit akzeptieren“, gibt Rechtsanwalt Freitag zu bedenken. „Denn der Bauunternehmer wird entsprechende Sicherheitszuschläge einbauen, um auch bei schwierigem Bauablauf auf jeden Fall rechtzeitig fertig zu werden.“
Alle guten Regelungen nützen aber nichts, wenn die Bauherren selbst die Bauzeit verzögern. Das passiert in der Regel, wenn sie ihr einseitiges Anordnungsrecht nutzen, das ihnen seit Einführung des neuen Bauvertragsrechts zusteht. Das kann zu Bauzeitverlängerungen führen, für die der Bauunternehmer nichts kann.
Der VPB empfiehlt Bauherren: Unbedingt darauf achten, dass die Regelungen zur Bauzeit, die in der Baubeschreibung standen und die den Bauherren zusagten, auch in den Vertrag übernommen und nicht wieder durch die Hintertür relativiert werden. Und: Während der Bauzeit immer wieder mit dem eigenen Sachverständigen abklären, ob der Baufortschritt den Planungen entspricht und die Bauzeit eingehalten werden kann. Der VPB-Vertrauensanwalt rät: „Lieber die Wohnung etwas später kündigen, als unter Zeitdruck einen mangelhaften Bau abnehmen müssen.“
Zusätzliche Informationen zum neuen Bauvertragsrecht finden Sie unter: www.vpb.de/bauvertragsrecht.html.

27. Juni 2018
von Michael Scheuch
Kommentare deaktiviert für VPB: Elektrosmog möglichst schon bei der Hausplanung vermeiden

VPB: Elektrosmog möglichst schon bei der Hausplanung vermeiden

(PM). Elektromagnetische Belastungen sind objektiv mit physikalischen Methoden messbar und setzen vielen Menschen zu. Deshalb ist es bei der Planung eines Hauses sinnvoll, sich bereits im Vorfeld Gedanken über die spätere Nutzung und auch die Möblierung der einzelnen Räume zu machen, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). An Wänden etwa, an denen Betten stehen, sollten von vornherein keine Elektroleitungen vorgesehen werden, auch im Wohnbereich sollten nur abgeschirmte Kabel verwendet werden. Der heute allgegenwärtige hausinterne Elektrosmog lässt sich im Neubau bei geschickter Planung und guter Bauberatung von vornherein vermeiden, zumindest minimieren. Althausbesitzer können sich nachträglich zumindest sogenannte Netzfreischaltungen einbauen lassen, rät der VPB. Diese schalten nicht nur das Elektrogerät ab, sondern mit dem Gerät auch gleichzeitig den gesamten Stromkreis, an dem das Gerät hängt. Das ist ideal für Schlaf- und Kinderzimmer: Wird das Licht ausgeknipst, entfällt die elektromagnetische Belastung von Geräten, Lampen und der Elektroinstallation. Freischaltungen lassen sich nachträglich in alten Häusern einbauen. Der Einbau ist immer Sache des kompetenten Fachbetriebes.

23. Mai 2018
von Michael Scheuch
Kommentare deaktiviert für VPB: Schlechte Energiebilanz ist ein Mangel, fällt aber erst spät auf

VPB: Schlechte Energiebilanz ist ein Mangel, fällt aber erst spät auf

(PM). Bauen ist komplex, Fehler passieren. Je kontinuierlicher Bauherren ihre Baustelle überwachen lassen, umso eher werden Mängel rechtzeitig entdeckt und können behoben werden, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Klassische Mängel, die meist bei der Abnahme noch gar nicht erkennbar sind, sondern erst später Ärger machen, sind beispielsweise die schlechte Abdichtung des Kellers gegen Feuchtigkeit, Risse im innenliegenden Mauerwerk oder in Fliesen, Putzabplatzungen durch falsch eingeputzte Dampfbremsfolien oder Schmutzfahnen und Feuchtigkeitsschäden an Fensterleibungen. Auch Veralgungen und Vermoosungen auf Wärmedämmverbundsystemen werden erst im Laufe der Zeit offenbar. Und ein falsch verlegtes Gefälle bei Flachdächern oder die Blasenbildung in Sockelputzen wird häufig erst nach einiger Zeit entdeckt. Auch eine schlechte Energiebilanz erkennen Bewohner erst im Laufe der Zeit, wenn die Räume nicht richtig warm werden oder der Energieverbrauch der Immobilie über den Erwartungen liegt. Viele dieser Mängel fallen unter die Gewährleistung; bei Arbeiten an einem Bauwerk beträgt sie fünf Jahre ab Abnahme. Das heißt, die Baufirma, die das mangelhafte Gewerk zu verantworten hat, muss die Mängel auf ihre Kosten beheben. Damit die Bauherren nicht auf den Kosten sitzen bleiben, müssen sie die Mängel rechtzeitig rügen. Der VPB empfiehlt dazu regelmäßige Baukontrollen und eine umfassende Schlussbegehung etwa ein halbes Jahr vor Ende der Gewährleistungsphase.

22. März 2018
von Michael Scheuch
Kommentare deaktiviert für VPB: Abdichtung des Kellers muss sorgfältig geplant und ausgeführt werden

VPB: Abdichtung des Kellers muss sorgfältig geplant und ausgeführt werden

(PM). Erdreich ist immer feucht. Deshalb müssen Häuser zum Baugrund hin abgedichtet werden. Das gilt für alle Bauten, gleich ob sie mit oder ohne Keller geplant sind, ob sie auf einem Streifenfundament oder einer Fundamentplatte lasten. Die Abdichtung gehört zu den problematischen Bauteilen, so die Erfahrung der Bausachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB). Sie wird über die Normenreihe DIN 18531 bis DIN 18535 geregelt. „Eigentlich wäre es einfach, die Abdichtung mängelfrei auszuführen, denn wie ein Gebäude abgedichtet werden muss, wird in den technischen Normen exakt definiert“, erläutert Dipl.-Bau-Ing. Volker Wittmann, Leiter des VPB-Büros in Regensburg. „Dass es trotzdem viele Probleme mit der Abdichtung gibt, hat verschiedene Ursachen.“
Eine davon ist das häufig fehlende Baugrundgutachten. Am Anfang jeder Planung steht – theoretisch – immer die Analyse des Bodens. Erst das Baugrundgutachten dokumentiert, wie der Boden beschaffen ist. Daraus ergeben sich dann die Art der Konstruktion, die dazu passende Abdichtung und schließlich die preisliche Kalkulation des Kellers. Fehlt das Baugrundgutachten, sind die Planer auf Annahmen angewiesen, die sich aber bei Baubeginn dann häufig als unzutreffend erweisen.
„Erfahrungsgemäß gehen die meisten Baufirmen in ihren Angeboten von idealen Bodenverhältnissen aus“, beobachtet Volker Wittmann. „Stellt sich dann beim Aushub heraus, dass der Boden doch seine Tücke hat, zum Beispiel ‚drückendes Wasser‘, dann muss umgeplant werden. Unter Zeitdruck kann dabei viel schiefgehen. Außerdem kostet ein aufwändigerer Keller mehr als ein einfacher. Unsere Erfahrung zeigt: Fehlt das Baugrundgutachten, müssen Bauherren in der Regel mit Mehrkosten rechnen.“
Ein weiteres Problem bei der Abdichtung ist die Ausführung auf der Baustelle. „Das sollte eigentlich klappen, denn für jede Art von Bodenfeuchte gibt es technisch passende Abdichtung. Planer können sie in der entsprechenden Norm aus einer Auswahltabelle ablesen“, erläutert Bauherrenberater Wittmann. „Allerdings müssen die Baufirmen dann auch das in der Planung vorgesehene Material benutzen und die Abdichtung korrekt ausführen, also zum Beispiel Folien richtig verkleben oder Beschichtungen ausreichend dick aufbringen. Auch das klappt längst nicht immer. Deshalb ist die laufende Baukontrolle so wichtig.“
Bauherren kennen die Problematik aber oft nicht. Sie investieren zwar den Gegenwert eines Mittelklassewagens in ihren Keller, lassen die Ausführung aber nur selten von Bausachverständigen prüfen. Dabei ist der Keller ein neuralgischer Punkt: Ist er erst einmal beigefüllt, kommt man kaum noch heran. Nachbesserungen und Reparaturen werden komplex und teuer. Unter dem Gebäude sind sie nur mit sehr großem Aufwand möglich.
„Die Abdichtung von Gebäuden wird seit Sommer 2017 durch die Abdichtungs-Normenreihe 18531 bis 18535 geregelt“, erläutert Volker Wittmann. „Diese Normen ersetzen die frühere DIN 18195. Sie unterschied vier sogenannte ‚Lastfälle‘, wie etwa ‚drückendes Grundwasser‘ oder ‚aufstauendes Sickerwasser‘ – Begriffe, die viele Bauherren schon gehört haben. Die neue Normenreihe ersetzt die bislang gebräuchlichen ‚Lastfälle‘ durch die differenzierteren ‚Wassereinwirkungsklassen‘.“ Die DIN 18533 bezieht sich dabei explizit auf erdberührte Flächen, sprich Keller.
Neben den „Wassereinwirkungsklassen“ definiert die neue DIN 18533 auch „Riss- und Rissüberbrückungsklassen“ sowie „Nutzungsklassen“. „Wie ein Keller geplant und gebaut wird, richtet sich damit nicht mehr allein nach der Art und der Einwirkungsintensität des Wassers von außen, sondern beispielsweise auch nach der geplanten Nutzung des Kellers. Eine Tiefgarage kann dementsprechend also anders abgedichtet werden, als ein Wohnraum im Keller“, erläutert Volker Wittmann und resümiert: „Das Baugrundgutachten, die sorgfältige Planung und korrekte technische Ausführung sind das A und O eines trockenen Kellers.“

3. Februar 2018
von Michael Scheuch
Kommentare deaktiviert für (Link) Immobilienfinanzierung – Die Sache mit dem Geldpuffer – Geld – Süddeutsche.de

(Link) Immobilienfinanzierung – Die Sache mit dem Geldpuffer – Geld – Süddeutsche.de

Können wir uns das finanziell leisten? Diese Frage stellen sich viele, die eine Immobilie bauen oder erwerben und dafür ein Darlehen aufnehmen wollen. Bevor sie einen Termin bei einer Bank vereinbaren, sollten Immobilienbesitzer in spe erst einmal ihre Kreditfähigkeit berechnen. „Empfehlenswert ist, feste Einnahmen und regelmäßige Ausgaben detailliert aufzulisten und zu schauen, was unter dem Strich übrig bleibt“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt.

Quelle: Immobilienfinanzierung – Die Sache mit dem Geldpuffer – Geld – Süddeutsche.de

31. Januar 2018
von Michael Scheuch
Kommentare deaktiviert für Bauherren brauchen eigene Experten auf der Baustelle

Bauherren brauchen eigene Experten auf der Baustelle

(PM). „Das ist übrigens Ihr Architekt …“, so oder ähnlich stellen Schlüsselfertig-Baufirmen den Bauherren im Laufe der Vorbereitungen oft den Architekten des Hauses vor. Das Wörtchen „Ihr“ ist allerdings irreführend, erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB). Zwar gehört zu jedem Hausentwurf auch ein Bauvorlageberechtigter, aber der Architekt, den der Firmenmitarbeiter den Bauherren vorstellt, ist mitnichten deren Architekt. Der Planer steht vielmehr in Lohn und Brot des Bauunternehmers und vertritt auch nur dessen Interessen. Es gehört nicht zu den Aufgaben dieses Architekten, die Bauherren vor Problemen zu warnen und auf eventuelle Mängel aufmerksam zu machen. Der VPB empfiehlt privaten Bauherren deshalb, einen eigenen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen, der ihnen hilft, den Überblick zu bewahren und ihre eigenen Rechte und Interessen am Bau durchzusetzen.
Diesen Tipp finden Sie auch zum Herunterladen unter www.vpb.de/expertenrat-am-mittwoch.php.

13. Dezember 2017
von Michael Scheuch
Kommentare deaktiviert für Bauherren müssen wichtige Pläne weiter gezielt verlangen

Bauherren müssen wichtige Pläne weiter gezielt verlangen

(PM) In gut zwei Wochen, am 1. Januar 2018, tritt das neue Bauvertragsrecht in Kraft. Dann müssen Baufirmen den privaten Bauherren schlüsselfertiger Häuser und Bauträgerobjekte viele für das Objekt nötigen Berechnungen und Pläne für ihr Bauvorhaben zur Verfügung stellen und auch übergeben. Dabei handelt es sich um den sogenannten Unterlagenherstellungs- und -herausgabeanspruch, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Das ist eine wichtiger Punkt des neuen Verbraucherschutzes am Bau, denn bisher war es durchaus üblich, dass Bauherren, die schlüsselfertig bauten, weder Pläne noch Berechnungen zu sehen oder übergeben bekamen. Das wird sich nun ändern. Allerdings hat die Sache auch einen Haken: Baufirmen müssen nämlich nur die Unterlagen herausgeben, die nötig sind, um gegenüber den Behörden zu belegen, dass der Bau alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt. Können die Bauherren allerdings davon ausgehen, dass die Baufirma auch die Förderbedingungen etwa für KfW-Zuschüsse umsetzt und einhält, erstreckt sich der Anspruch auch auf jene Unterlagen, die – zum Beispiel – der KfW beweisen, dass ihre Zuschüsse oder Darlehen ordnungsgemäß eingesetzt wurden. Für manche anderen Pläne gilt der Anspruch nicht, obwohl die individuell wichtig sein können. Pläne für einen wasserdichten Keller sind für die Behörden meist irrelevant, für die Bauherren aber wichtig, ebenso wie beispielsweise Berechnungen zum erhöhten Schallschutz. Die Herstellung und die Herausgabe zusätzlicher Pläne müssen also in Zukunft weiterhin vertraglich und individuell vereinbart – und bezahlt – werden.
Weitere Informationen auch unter www.vpb.de.

kallejipp / photocase.com

9. Dezember 2017
von Michael Scheuch
Kommentare deaktiviert für Die Bauzinsen steigen: Wie lange sich Bauherren binden sollten

Die Bauzinsen steigen: Wie lange sich Bauherren binden sollten

Seit dem Tiefpunkt im Herbst 2016 steigen die Bauzinsen immer weiter. Inzwischen liegt der Wert bereits bei 1,3 Prozent und verzeichnet somit einen Anstieg um fast 30 Prozent. Wie lange sollten Bauherren sich binden?

Source: Die Bauzinsen steigen: Wie lange sich Bauherren binden sollten

Quelle: view7 / photocase.com

22. November 2017
von Michael Scheuch
Kommentare deaktiviert für Link: Streitpunkt Nestbau: Wenn das Traumhaus die Liebe gefährdet – n-tv.de

Link: Streitpunkt Nestbau: Wenn das Traumhaus die Liebe gefährdet – n-tv.de

Wer ein Haus bauen möchte, steht vor einer aufreibenden Zeit. Experten raten, diese Belastung nicht zu unterschätzen. Doch wie bringt man das Familienleben und die Partnerschaft gut durch den Stress?

Quelle: Streitpunkt Nestbau: Wenn das Traumhaus die Liebe gefährdet – n-tv.de

15. November 2017
von Michael Scheuch
Kommentare deaktiviert für VPB: Bauherren brauchen verbindlichen Einzugstermin

VPB: Bauherren brauchen verbindlichen Einzugstermin

VPB: Bauherren brauchen verbindlichen Einzugstermin
(PM). In rund sechs Wochen, am 1. Januar 2018, tritt das neue Bauvertragsrecht in Kraft. Es bringt privaten Bauherren mehr Rechte. Bauherren können aber bereits jetzt von der Gesetzesänderung profitieren, so der Verband Privater Bauherren (VPB). Er empfiehlt, die neuen verbraucherfreundlichen Regelungen ab sofort in alle Bauverträge hinein zu verhandeln. Das geht, denn Baufirmen und Bauherren genießen Vertragsgestaltungsfreiheit. Alles, was ab 2018 Pflicht wird, kann damit – bei etwas gutem Willen – schon jetzt vertraglich festgeschrieben werden. Wichtig für private Bauherren ist zum Beispiel ein verlässlicher Einzugstermin. Sie müssen wissen, wann sie ihre bisherige Wohnung kündigen müssen, wann sie das Umzugsunternehmen bestellen, sich ummelden und die Kinder in der neuen Schule und Kita anmelden müssen. Der neue Verbraucherbauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten. Das kann ein konkreter Termin sein. Steht der Beginn der Baumaßnahme aber noch nicht fest, ist der schwer zu nennen. In diesem Fall muss die Baufirma zumindest die Dauer der Baumaßnahme verbindlich angeben. Bauherren bekommen damit erheblich mehr Planungssicherheit.