Kaufen vom Bauträger

(PM) In allen Bundesländern, außer in Berlin, Brandenburg und Sachsen, müssen neue Häuser mit Rauchmeldern ausgestattet sein; in Berlin und Brandenburg gibt es Bestrebungen, die Rauchmelderpflicht im Laufe des Jahres 2014 gesetzlich zu regeln. Käufer von Schlüsselfertigbauten, so erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB), müssen darauf achten. Rauchmelder sollten immer auch Bestandteil des Bau- und Leistungsverzeichnisses sein. Bauherren sollten am besten auch gleich im Vertrag regeln, wo genau die Rauchmelder montiert werden. Bei der Bauabnahme wird dann geprüft, ob die vorgeschriebenen Rauchmelder wie vereinbart montiert worden sind.

(PM) Sollen Haus- und Wohnungsbesitzer im Winter nachts die Temperaturen absenken? Wie warm sollen Wohnräumen mindestens sein? Dürfen Bewohner die Heizung nachts ganz abstellen oder lohnt sich das nicht? Kaum beginnt die Heizperiode, beginnt die Debatte um den richtigen Umgang mit der Wärme. Alle wollen sparen, aber wie funktioniert das am besten? Ulrich Schiffler, Bausachverständiger des Verbands Privater Bauherren (VPB) weiß, es kommt nicht allein aufs Energiesparen an, sondern darauf, was für das Gebäude am besten ist. Ideal sind Temperaturen, bei denen das Bauwerk keinen Schaden nimmt und Schimmel keine Chance hat. Und ein gesundes Raumklima ist auch das Beste für die Bewohner. Das Hauptproblem ist der Mensch, denn er verdunstet Wasser, selbst wenn er schläft. Beim Duschen und Kochen kommen noch ein paar Liter hinzu. Experten gehen pro Tag von durchschnittlich drei Litern Wasser aus, die ein Mensch an die Raumluft abgibt. Auch Haustiere, Pflanzen in Hydrokultur und im Wohnraum trocknende Wäsche verschlechtern die Bilanz. Da jeder Kubikmeter Luft im Raum bei 20 Grad nur maximal 17 Gramm Wasser binden kann, lässt sich schnell ausrechnen, wo das Limit liegt: Die Luft in einem normalen Schlafzimmer etwa kann nicht einmal einen Liter Wasser binden. Und zwar bei 20 Grad Raumtemperatur. Wer gerne kalt schläft und eine niedrigere Temperatur einstellt, verschärft das Problem zusätzlich: Das Wasseraufnahmevermögen der Luft sinkt dann nämlich weiter, zum Beispiel auf 13 Gramm bei 15 Grad und auf nur gut neun Gramm bei kühlen 10 Grad Raumtemperatur. Hinzu kommt noch: Selbst direkt nach dem Lüften ist die Raumluft ja auch nicht trocken; wird die Raumluft beim Lüften etwa durch Außenluft von Null Grad und 50 Prozent relativer Feuchte ersetzt, so enthält diese Luft immer noch rund 2,5 Gramm Wasser pro Kubikmeter. Wohin geht der Rest der Feuchte, den zwei Personen in acht Stunden ausschwitzen und ausatmen und die die Raumluft selbst nicht mehr aufnehmen kann? Zunächst in die Bettwäsche, die Gardinen, die Kleider, die zum Lüften am Haken hängen. Dann geht auch ein Teil in die Böden und Wände, sofern diese offenporig sind und Feuchtigkeit aufnehmen können. „Das ist aber heute oft nicht mehr möglich, denn viele Menschen haben sich mit Kunststoffmöbeln und -oberflächen, Lack- und Latexanstrichen, Vinyltapeten, Laminat- und Vinylböden eingerichtet. Die können kein Wasser speichern.“ Unentbehrlich ist daher bei konventionellen Häusern, also Häusern ohne automatische Lüftungsanlagen, das gründliche Lüften am kommenden Morgen. Dann muss die Feuchtigkeit raus. Und es muss geheizt werden, damit sich die Luft wieder erwärmt und die feuchten Bauteile oder die Bettwäsche austrocknen können. Völlig falsch wäre es, morgens nach dem Lüften die Heizung im Schlafzimmer abzustellen. Jetzt muss weiter geheizt werden, sonst bleibt die Feuchte im Raum. Und da braucht es nicht viel, um an kritische Grenzen zu stoßen. Dann kommt es an den Oberflächen in kühlen Bereichen zu Kondensatfeuchte und Schimmel. Dabei muss nicht einmal flüssiges Wasser entstehen. Beträgt die relative Luftfeuchte vor einer kühlen Wandoberfläche nur 80 Prozent, so reichen die Bedingungen für das Auskeimen von Schimmelpilzsporen schon aus. „Gut für die Bausubstanz – und gut für die Bewohner – sind 20 Grad, am besten rund um die Uhr“, empfiehlt der Bausachverständige, plus regelmäßiges Lüften und zwar mindestens zweimal täglich in großem Zeitabstand bei weit geöffneten Fenstern, mehrere Minuten lang. Querlüften ist optimal, weil dabei viel Luft in kurzer Zeit ausgetauscht wird. Außerdem haben Bausubstanz und Einrichtung beim Querlüften kaum Zeit zum Auskühlen. Das spart Energie, denn das Wiedererwärmen der Luft selbst kostet nur vergleichsweise wenig. Das Dauerkippen von Fenstern ist im Winter dagegen nicht gut: Es bringt kaum Luftaustausch, dafür aber Schimmel an den ausgekühlten Fensterleibungen. Wie verhält es sich mit der alten Sparempfehlung: Nachts die Heizung runterregeln? „Das geht eigentlich gar nicht mehr“, erläutert Bauchsachverständiger Schiffler. „Dazu sind unsere Häuser heute zu dicht. Es gibt kaum noch Feuchteabfuhr auf normalem Wege, also ohne menschlichen oder gar maschinellen Eingriff. Und daher kann die eingesperrte Feuchte bei Abkühlung der Räume zu Schäden führen. Das nächtliche Absenken spart aber auch so gut wie keine Energie. Zwar müssen laut Energieeinsparverordnung die Heizungen nachts automatisch um drei Grad absenken, aber das schlägt sich in massiven Gebäuden kaum oder gar nicht in den Raumtemperaturen nieder. Und weil die Heizung am nächsten Morgen zusätzliche Energie zum Hochfahren benötigt, bleibt auch die Absenkung verbrauchs- und damit kostenneutral.“ Weitere Informationen beim Verband Privater Bauherren (VPB) e.V, Internet: www.vpb.de.

(PM) Die Novelle der Energieeinsparverordnung EnEV tritt am 1. Mai 2014 in Kraft. Aber erst ab 1. Januar 2016 gelten für Neubauten strengere Energiewerte. In diesen knapp zwei Jahren haben Bauherren nun die Qual der Wahl, so der Verband Privater Bauherren (VPB): Entweder sie bauen noch nach der alten EnEV, also preiswerter, dafür aber auch nicht so modern wie technisch möglich, oder sie legen für ihren Neubau bereits die Richtwerte der neuen EnEV zugrunde und bekommen ein modernes Haus. Ja, sie könnten sogar noch über die Anforderungen der neuen EnEV hinausgehen, technisch ist das kein Problem mehr! Aber warum sollten sie das tun? Ganz einfach, weil ihr Haus damit auf lange Sicht seinen Wert behält. Die neue EnEV schreibt nämlich – und das ist höchst ungewöhnlich für eine Rechtsverordnung – auch ein politisches Ziel fest: Bis 2050 soll der Gebäudebestand klimaneutral sein. Mit den in der EnEV 2014 festgelegten Vorgaben ist das aber nicht zu erreichen. Das bedeutet: Die nach EnEV 2014 gebauten Häuser sind in absehbarer Zeit schon wieder veraltet. Nun ist guter Rat teuer! Soll man jetzt bauen und wenn ja, wie? Hinzu kommt noch die im Augenblick schwer absehbare Entwicklung bei den KfW-Programmen. Diese Mittel dürfen nämlich nur für Projekte gewährt werden, die über den gesetzlich vorgeschriebenen Standard hinausgehen. Also gibt es jetzt noch Mittel für Bauten, die in zwei Jahren nicht mehr bezuschusst werden können. Bauherren müssen sich deshalb genau überlegen, wann sie bauen und wie sie bauen. Und beim Wie sind sie mehr denn je auf sachverständige Beratung angewiesen. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM) Wer ein schlüsselfertiges Haus bauen lässt, der bekommt zum Schluss oft nicht alle Pläne und Berechnungen ausgehändigt, die zum Haus gehören, so die Erfahrung des Verbands Privater Bauherren (VPB).

Nach vielen Vertragsmustern schuldet der Unternehmer als Werkerfolg nur die Herstellung des Hauses. Wie er es herstellt, das ist seine Sache. Und wenn es vertraglich nicht vereinbart ist, dann muss er auch den Großteil der Bauunterlagen nicht ausliefern. Andererseits hat der Bauherr ein Interesse an den vollständigen Unterlagen und muss auch den Behörden gegenüber jederzeit nachweisen können, dass beim Bau alle Gesetze und Verordnungen eingehalten wurden. Der VPB rät deshalb dazu, schriftlich zu vereinbaren, dass der Bauherr spätestens ab Beginn der Baumaßnahme alle Unterlagen rechtzeitig im Zuge des Baufortschritts überreicht bekommt. Dazu zählen Baugenehmigung beziehungsweise Baufreistellungsunterlagen, Statik mit Positionsplänen, sofern diese schon vorliegen, der gültige Energieausweis und die Entwässerungspläne. Außerdem muss dem Bauherrn das Baugrundgutachten übergeben werden, sofern er es nicht ohnehin selbst beauftragt hat. Sind Förderungen beantragt worden, müssen die dafür erforderlichen Nachweise geliefert werden. Außerdem sollten alle Nachweise, die im Bebauungsplan gefordert werden, wie zum Beispiel Schallschutznachweise, übergeben werden. Wichtig für Wartung und spätere Umbauten sind die Bauausführungs- wie auch die Installationspläne, falls vorhanden.

Sofern sie nicht schon bei der Baugenehmigung gefordert worden sind, sollten auch Prüfberichte zur Statik und bautechnische Nachweise in den Besitz des Bauherrn übergehen. Darüber hinaus sind je nach Bedarf des Bauherrn Qualitätsnachweise für Baumaterialien (Wärmeleitgruppen, „wohngesunde“ Materialien) und – bei Vorbehalten zur Ausführung – allgemeine bauaufsichtliche Zulassungen zu liefern. Zur richtigen Ingebrauchnahme der Haustechnik gehören auch noch Garantieurkunden und Bedienungsanleitungen. Auch wer ein Haus kauft oder samt Grundstück vom Bauträger erwirbt, sollte der vertraglichen Regelung der Unterlagenherausgabe die nötige Aufmerksamkeit schenken. Werden die Unterlagen nicht rechtzeitig herausgegeben, dann kann der Bauherr, beziehungsweise Käufer oder Erwerber nur bei einer entsprechenden Vereinbarung Druck auf seinen Vertragspartner ausüben, indem er zum Beispiel Zahlungen zurückbehält. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM). Jetzt im Winter ist die beste Zeit, die Sanierung des Hauses im kommenden Sommer zu planen. Die energetische Sanierung eines älteren Gebäudes sollte technisch wie finanziell immer sorgfältig vorbereitet werden, rät der Verband Privater Bauherren (VPB), denn mit mindestens 70.000 Euro muss rechnen, wer sein bislang unsaniertes Nachkriegshaus auf heutigen Energiestandard bringen möchte.

Mit ein wenig Wärmedämmung und neuen Fenstern alleine ist das nicht getan! Der Hausherr braucht dazu vor allem sachverständigen Rat. Denn jedes Haus ist ein in sich geschlossenes bauphysikalisches Gefüge. Werden einzelne Komponenten verändert, wirkt sich das auf das gesamte Objekt aus. Im schlimmsten Fall holt sich der Hausherr durch falsche Sanierung teure Bauschäden ins Haus, allen voran Feuchtigkeit und Schimmel. Voraussetzung für eine auf den Altbau abgestimmte energetische Sanierung ist deshalb ein fundiertes Energie- und Sanierungsgutachten. Dazu untersucht und bewertet der Bausachverständige die vorhandenen Strukturen. Er prüft, welche Maßnahmen und Baustoffe in Frage kommen, in welcher Reihenfolge die Arbeiten erledigt werden müssen und was diese im Einzelnen kosten.

Ausgestattet mit solch detaillierten Vorgaben kann der Hausbesitzer die Sanierung systematisch angehen, einzelne Positionen beim örtlichen Handwerk ausschreiben und die Sanierung gegebenenfalls im Laufe mehrerer Jahre in finanziell überschaubaren Etappen absolvieren. Übrigens: Ein solches Sanierungsgutachten kostet, je nach Zustand des Hauses und Aufwand, nur um die tausend Euro. Gut angelegtes Geld, wenn der Hausherr bedenkt, was die Gesamtsanierung kostet und was dabei alles schiefgehen kann. Weitere Informationen unter www.vpb.de

(PM) – Wer im Herbst mit dem Hausbau beginnt, der kann ihn wahrscheinlich nicht mehr vor dem Winter abschließen. Was passiert dann mit der Baustelle? Wer sichert Rohbau und auf der Baustelle lagernde Bauteile gegen Eis, Schnee und Dauerregen? Hier ist der Bauunternehmer in der Pflicht, erläutert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Bis zur Bauabnahme eines Hauses durch den Bauherrn muss die Baufirma das Gebäude sowie alle damit verbundenen Leistungen und Materialien vor Winterschäden schützen. Art und Umfang der erforderlichen Schutzmaßnahmen richten sich dabei nach den Gegebenheiten im Einzelfall und auch nach der Zumutbarkeit für den Bauunternehmer. Das allerdings birgt nach Erfahrung der ARGE Baurecht Konfliktstoff. Was genau ist zumutbar? Und wie weit geht die Haftung des Bauunternehmers im Detail? Um sich vor unnötigen Streitigkeiten zu schützen, rät die ARGE Baurecht deshalb, bei Bauarbeiten, die über den Winter laufen, von vornherein klare vertragliche Regelungen zu treffen, wie und mit welchem Aufwand die Baustelle gesichert werden muss. Private Bauherren sollten sich dabei vom Baurechtler beraten lassen. Weitere Informationen zur ARGE Baurecht unter www.arge-baurecht.com.