Kaufen vom Bauträger

(PM). Wer baut, der weiß, das wird teuer. Was viele vergessen: Es sind nicht nur die Baukosten, die der Käufer finanzieren muss, sondern auch die Nebenkosten, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Zu den Nebenkosten zählen zum Beispiel oft die Beurkundungskosten beim Notar und die Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer, die inzwischen in den meisten Bundesländern bei fünf Prozent oder sogar darüber liegt, wird beim Kauf aller inländischen Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen fällig, übrigens auch beim Erwerb eines Erbbaurechts. Der Käufer muss die Grunderwerbsteuer nach der Protokollierung des Kaufvertrags beim Notar überweisen. Je schneller er das erledigt, umso besser, denn erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, dann stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Und die wiederum braucht das Grundbuchamt, um den neuen Eigentümer offiziell ins Grundbuch einzutragen. Die Grunderwerbsteuer errechnet sich aus dem Kaufpreis. In Nordrhein-Westfalen zum Beispiel liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 Prozent. Kostet das Haus 250.000 Euro, schlägt die Grunderwerbsteuer mit 16.250 Euro zu Buche. Selbst im preisgünstigen Sachsen oder Bayern, wo die Grunderwerbsteuer noch 3,5 Prozent beträgt, werden auf diesen Hauspreis 8.750 Euro Steuer fällig. Der VPB rät, solche hohen Summen unbedingt in die Hausfinanzierung mit einzukalkulieren. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM). In wenigen Wochen ist Weihnachten. Viele Bauherren möchten zum Jahreswechsel ins neue Heim ziehen. Das sollten sie nicht überstürzen, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Vor dem Einzug steht nämlich die Bauabnahme – und die ist, neben der Vertragsunterzeichnung, der rechtlich gravierendste Schritt beim Bauen. Mit der Bauabnahme gehen alle Gefahren und Risiken auf den Bauherrn über. Er muss das Haus ab sofort selbst versichern. Mit der Abnahme beginnt auch die Gewährleistungsfrist.

„Und die Schlusszahlung wird fällig, denn mit der Abnahme des Hauses bescheinigt der Bauherr dem Bauunternehmer, dass das Haus im Großen und Ganzen in Ordnung ist“, erläutert VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. „Die Bauabnahme hat also weitreichende Folgen. Bauherren sollten deshalb auf einem Ortstermin auf der Baustelle bestehen und sich nicht mit einer Abnahme zwischen Tür und Angel abspeisen lassen“, rät der Rechtsanwalt. Genau das versuchen aber viele Firmen, beobachten VPB-Berater bundesweit. Sie drängen auf schnelle Abnahme. An einem Ortstermin haben sie wenig Interesse. „Das ist aber nicht im Sinne des Bauherrn“, erklärt Holger Freitag. „Er muss zwar gemäß § 640 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) das von ihm bestellte Haus abnehmen und bezahlen, aber nur, wenn es keine gravierenden Mängel hat.“

Um festzustellen, ob tatsächlich alles seine Ordnung hat, ist die förmliche Bauabnahme direkt im Haus und mit allen Vertragspartnern der korrekte Weg. Bauherren sollten die Abnahme systematisch vorbereiten und gemeinsam mit ihrem Bausachverständigen ein paar Tage vor dem eigentlichen Abnahmetermin die Immobilie überprüfen, rät der VPB. Dabei checkt der Experte, ob alle im Vertrag vereinbarten Arbeiten erledigt sind: Ist das Haus tatsächlich fertig oder fehlen noch Vordach, Geländer, Zuwege, Einfriedung, Rauchwarnmelder? Funktioniert die komplette Haustechnik? Sind alle Mängel, die während der Bauzeit bereits vom Bausachverständigen moniert wurden, inzwischen beseitigt oder noch nicht? Weiterlesen →

(PM) Ursachen für Brände gibt es viele: defekte Kabel, schmorende Akkuladestationen, vergessene Bügeleisen, trockene Weihnachtsbäume, zündelnde Kinder, Bratfett mit Wasser und … Raucher im Bett. Rund 240.000 Mal brennt es in Deutschland pro Jahr. Tausende Menschen werden dabei verletzt. Über 800 kommen allein bei Wohnungsbränden ums Leben. Die meisten ersticken nachts an den Rauchgasen. Die Unfähigkeit des Menschen, Rauch im Schlaf zu riechen, wird ihnen zum Verhängnis. Die Zahl der Toten könnte drastisch sinken, so der Verband Privater Bauherren (VPB), wenn mehr Rauchwarnmelder installiert würden. Die kleinen Geräte sind deshalb inzwischen in fast allen Bundesländern bei Neu- und Umbauten Pflicht. Auch Altbauten werden Zug um Zug mit den Wächtern ausgestattet. In Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, dem Saarland, Schleswig-Holstein gilt die Rauchmelderpflicht bereits in Neu- wie Altbauten. In Baden-Württemberg und Hessen müssen Hausbesitzer dieses Jahr aufpassen: Altbauten müssen bis zum Jahresende nachgerüstet werden. Stichtag ist der 31.12.2014! Der VPB rät auch allen Hausbesitzern, die noch nicht zum Einbau der Rauchwarnmelder verpflichtet sind, die Geräte zu montieren. Das ist nicht teuer, und die Handwerkerleistungen können sogar von der Einkommensteuer abgezogen werden. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM) „Schlüsselfertig“ bedeutet nicht „bezugsfertig“. Immer wieder fallen Bauherren auf den Begriff „schlüsselfertig“ herein. Er suggeriert sorgloses Bauen, ist aber ein reiner Marketingbegriff und nirgendwo gesetzlich definiert, konstatiert der Verband Privater Bauherren (VPB). Erfahrungsgemäß sind die Bau- und Leistungsbeschreibungen vieler Schlüsselfertiganbieter lückenhaft. Oft fehlen wichtige Dinge, wie beispielsweise die Hausanschlüsse oder der Erdaushub samt Entsorgung. In aller Regel fehlt im Angebot auch das Baugrundgutachten. Das ist aber nötig, denn nur wenn die Beschaffenheit des Baugrundes bekannt ist, kann der Keller entsprechend geplant und seriös kalkuliert werden. In den meisten Bauverträgen wird der Keller nur als einfache schwarze Wanne unter Idealbedingungen angesetzt. Verlangt der Baugrund dann aber teurere Lösungen, bleiben die Mehrkosten dank unternehmerischer Vertragsgestaltung am Bauherrn hängen. Wer seinen Bauvertrag vor der Unterzeichnung vom unabhängigen Sachverständigen prüfen lässt, erfährt rechtzeitig, mit welchen Zusatzkosten er noch rechnen muss. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM) „Wenn im Vertrag das Wort ‚bauseits‘ steht, dann müssen Bauherren besonders aufpassen“, warnt Dipl.-Bauing. Volker Wittmann, Sachverständiger im Verband Privater Bauherren (VPB) und Leiter des VPB-Büros in Regensburg. Der Begriff „bauseits“ suggeriert dem Laien, die Baufirma übernähme diese Arbeiten. Es ist aber tatsächlich umgekehrt. „Bauseits“ heißt: Diese Aufgaben muss der Bauherr selbst veranlassen und übernehmen. Arbeiten, die „bauseits“ erledigt werden müssen, bedeuten also grundsätzlich Mehrkosten für die Bauherren. „Viele Bauherren bemerken dies aber zunächst nicht, weil ihnen die Bedeutung mancher Vertragspassagen nicht klar ist. So kann beispielsweise der Passus ‚Wasserhaltung bauseits‘ richtig ins Geld gehen, denn er bedeutet: Falls nach dem Aushub Grund- oder Sickerwasser in der Baugrube steht, muss der Bauherr es abpumpen lassen und zwar häufig während der gesamten Rohbauzeit. Das kann schon mal 3.000 Euro kosten“, gibt Bauingenieur Wittmann zu bedenken. Klassische Arbeiten, die „bauseits“ anfallen sind Aushub und Entsorgung beziehungsweise die Lagerung des Aushubs oder die Erschließung des Grundstücks. Solche Zusatzkosten verstecken sich dann mitunter hinter harmlos klingenden Passagen wie: „Abfuhr überschüssiges Aushubmaterial bauseits“ oder „Erschließung und Hausanschlüsse Kanal, Wasser, Strom, Telefon und Gas bauseits. Sämtliche Erd- und Kanalarbeiten werden komplett bauseits ausgeführt“. Welcher Laie käme auf die Idee, er als Bauherr müsse all das selbst erledigen, wo er doch ein „schlüsselfertiges“ Haus bestellt hat? Auch Formulierungen wie beispielsweise „Baustellenzufahrt bauseits“, „Stahlbetondecke Fugenspachtelung bauseits“ oder „Beheizung des Gebäudes bis zur Übergabe bauseits“ klingen, als fühle sich der Bauunternehmer für diese Arbeiten zuständig. Irrtum: Die Baufirma, die diesen Passus in den Vertrag geschrieben hat, bürdet das Heizen selbst vor der Übergabe allein dem Bauherrn auf. „Und häufig muss der Bauherr dann der teuren Strombeheizung zähneknirschend zustimmen“, weiß Volker Wittmann. „Denn wer schnell fertig werden will und deshalb den Winter über baut, der muss heizen. Welcher Bauherr stoppt da schon die Bauarbeiten, nur um Strom zu sparen?“ „Es muss bauseits ein Bodengutachten erstellt werden“ lautet eine andere bei Baufirmen beliebte Formulierung in Bauverträgen. Sie lenkt immerhin die Aufmerksamkeit des Bauherrn auf das nach VPB-Erfahrung immer notwendige Bodengutachten – das es auch nicht umsonst gibt. Die Vertragspassage „Das Baufeld ist bauherrenseitig vollständig vor Beginn der Erdarbeiten zu räumen“ kann für den Bauherrn teuer werden. Vor allem, wenn das Grundstück vorher bebaut war. „Mit dieser Klausel wälzt der Bauunternehmer auch alle Risiken auf den Bauherrn ab“, weiß Bauherrenberater Wittmann. „Damit kann er das Angebot vom Büro aus machen und muss sich das Grundstück nicht mal vorher ansehen. Während der Bauherr davon ausgeht, dass er ein Komplettangebot bekommt, kann der Unternehmer von vorneherein spätere Nachträge einkalkulieren. Alles, was im Bauvertrag nicht abgedeckt ist, wird er sich später extra vergüten lassen.“ Zusatzkosten verheißt auch folgender Vertragspassus: „Die Leistung Keller- und Bodenplattendämmung sind bauseits zu erbringen“. Eigentlich ist die Dämmung fester Bestandteil des Hauses und wird in der Energieberechnung entsprechend mit geplant. Warum sollte sie vom Bauherrn separat ausgeführt werden? „Bei Fertighäusern werden Bodenplatten oder Keller häufig vorab von kleinen Firmen hergestellt“, erläutert Volker Wittmann. „Die machen ein günstiges Angebot für die Betonarbeiten, das der Bauherr unterschreibt. Dass die Dämmung unter der Platte fehlt, merkt er erst ein paar Tage später, wenn dieselbe Firma den Nachtrag dafür schickt. Weil eines nicht ohne das andere geht, muss er auch diesen Nachtrag unterzeichnen.“ „Bauherren lassen sich immer wieder vom günstigen Preis blenden. Dass ‚schlüsselfertig‘ aber nicht gleich ‚bezugsfertig‘ bedeutet, das erfahren sie nur, wenn sie ihren Bauvertrag vor der Unterschrift vom unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen. Der Experte listet ihnen auf, welche Zusatzkosten noch auf sie zukommen“, erläutert Volker Wittmann. „Manches günstige Angebot verliert dabei seine Attraktivität.“ Weitere Informationen beim Verband Privater Bauherren (VPB) e.V www.vpb.de.

(PM) „Drückendes Grundwasser hat schon manche Kellerplanung zunichtegemacht“, weiß Dipl.-Ing. Klaus-Dieter Hammes, Leiter des Regionalbüros Aachen im Verband Privater Bauherren (VPB). „Die meisten Schlüsselfertigfirmen gehen in ihren Angeboten vom Idealfall aus. Sie kalkulieren einen preiswerten Keller in trockenem Baugrund. Damit setzen sie die Kosten bewusst niedrig an und locken die Bauherren über den günstigen Preis.“ Das böse Erwachen kommt wenig später: Kaum beginnt der Aushub, steht plötzlich Wasser in der Grube. Experten sprechen dann vom sogenannten Grundwasserlastfall. „In einem solchen Fall muss umgeplant werden. Es gibt dann zwei Möglichkeiten: Entweder der geplante gemauerte Keller wird als schwarze Wanne ausgebildet oder es wird eine weiße Wanne gebaut“, erläutert Bauingenieur Hammes. „Der Bauunternehmer bittet den Bauherrn für dieses Extra ordentlich zur Kasse: Zusatzforderungen zwischen 15.000 und 20.000 Euro sind da durchaus üblich.“ Das ist doppelt ärgerlich, denn die meisten Bauherren entscheiden sich wegen des vermeintlich günstigen Preises für eine bestimmte Baufirma. Nun stehen sie vor unerwartet hohen Mehrkosten. Zum anderen beträgt die preisliche Differenz zwischen einer „schwarzen“ und einer „weißen Wanne“ tatsächlich nur rund 5.000 Euro – und nicht 20.000. „Der Bauherr hat aber keine Alternative, er hängt am Fliegenfänger des Bauunternehmers. Und der sichert sich nun einen gut dotierten Zusatzauftrag.“ Vermeiden lassen sich solche Reinfälle nur durch die frühzeitige Vertragskontrolle. „Wenn wir Sachverständigen einen Bauvertrag prüfen, fragen wir auch nach dem Baugrundgutachten“, erläutert VPB-Berater Hammes. „Dieses Gutachten ist ein absolutes Muss. Nur das Baugrundgutachten zeigt, wie der Baugrund beschaffen ist. Erst mit diesem Wissen kann ich den Keller richtig planen und seriös kalkulieren. Und eine „weiße Wanne“ muss speziell geplant werden“, betont der Experte. „Weiß der Bauherr, dass er einen WU-Keller benötigt, und steht er nicht unter Zeitdruck, dann kann er in Ruhe Angebote einholen. Und die liegen dann eben deutlich unter den Forderungen der Baufirmen.“ Auch die Ausführung des wasserundurchlässigen Kellers birgt Tücken. Zunächst einmal muss die Firma natürlich entsprechend qualifiziert sein. „Technisch ist der Bau einer „weißen Wanne“ kein Problem, aber nicht jede Firma, die den WU-Keller anbietet, kann ihn auch ausführen.“ Außerdem müssen bei einem wasserundurchlässigen Keller auch die Lichtschächte entsprechend wasserdicht angeschlossen werden. Das schlägt bei vier Lichtschächten gegenüber dem konventionellen Keller noch einmal mit rund 1.000 Euro zu Buche. Was viele Bauherren vergessen: Der Keller kann nicht ins Wasser gebaut werden. Die Baugrube muss vorher leer gepumpt werden. „Je nach Höhe des Grundwassers muss man dann auch entsprechend lange abpumpen.“ Experten sprechen vom Lastfall Auftrieb. Das bedeutet: Das Grundwasser drückt, wenn es in die Baugrube eindringt, von den Seiten her den Bau nach oben. Er schwimmt auf wie ein Schiff. „Man muss solange Wasser abpumpen, bis das Gebäude schwerer ist als der Auftrieb“, erläutert Klaus-Dieter Hammes. „Bei 20 Zentimetern Grundwasser reicht dazu meist schon die Last der Bodenplatte. Steht das Wasser aber rund anderthalb Meter hoch in der Baugrube, müssen Keller und Erdgeschoss samt Decke stehen, bevor das Gewicht der Baustoffe das wachsende Haus sicher am Boden hält. Auch das Abpumpen kostet Geld. Für die sogenannte Wasserhaltung rechnen wir mit rund 3.000 Euro.“ Auch das ist in der Regel ein Extra, das der Bauherr bezahlt. „Tückisch sind auch die Baubeschreibungen für Keller selbst“, weiß der Experte: „Zum Keller gehören ja nicht nur die Außenwände und die Bodenplatte, sondern auch Dämmung, Lichtschächte und Innenwände. Aber auch das erfährt nur, wer seinen Bauvertrag frühzeitig prüfen lässt.“