Kaufen vom Bauträger

(PM) Immer wieder stellen Bauherren während der Bauvertragsverhandlungen fest: Wir hätten gerne noch ein Bad unterm Dach oder ein zusätzliches Fenster in der Nordfassade. Sie besprechen das dann mit der Vertriebsfirma und gehen davon aus, dass ihre Wünsche vom Schlüsselfertiganbieter auch umgesetzt werden. Das klappt aber oft nicht, beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB). Vertriebler wie auch die Vertreter von Schlüsselfertigfirmen haben meist keine Vollmacht, solche nachträglichen Extrawünsche mit den Bauherren direkt zu vereinbaren. So schützen sich die Firmen vor überzogenen oder objektiv nicht erfüllbaren Wünschen. Denn Änderungen, die einfach klingen und auf dem Papier schnell skizziert sind, ziehen im laufenden Baubetrieb erhebliche Umplanungen und Kosten nach sich, wenn sie überhaupt baurechtlich zulässig sind. Prinzipiell sind nachträgliche Änderungen möglich. Der Gesetzgeber hat dazu im neuen Bauvertragsrecht sogar das sogenannte einseitige Anordnungsrecht vorgesehen. Das Instrument ist allerdings für Großprojekte gedacht. Privaten Bauherren bringt es keine Vorteile, in jedem Fall aber Zeitverzögerungen beim Hausbau. Wenn Bauherren Aufwand, Verzögerungen und die teils erheblichen Mehrkosten trotzdem nicht scheuen, müssen sie die Änderungswünsche daher mit der Baufirma aushandeln und vertraglich vereinbaren, so wie es laut Paragraph 650b Abs. 2 Satz 1 BGB auch 30 Tage lang passieren muss, bevor den Bauherren das einseitige Anordnungsrecht überhaupt zusteht – aus Rechtssicherheitsgründen natürlich schriftlich. Dabei unterstützen sie unabhängige Sachverständige. Privaten Bauherren empfiehlt der VPB allerdings: Am besten von vornherein gründlich planen und gleich alle Wünsche in den Bauvertrag verhandeln.

Immer wieder stellen Bauherren kurz vor dem Einzug ins schlüsselfertige Haus fest: Es hapert an vielen kleinen Dingen. Mal fehlen Dichtungen, mal Abdeckungen, mal sind Fenster und Türen nicht richtig eingepasst oder justiert. Das alles ist laut Verband Privater Bauherren (VPB) kein Problem, solange die Abnahme noch aussteht. Dann können Bauherren diese Problemstellen mit ihren unabhängigen Sachverständigen durchsprechen und, sofern es sich um echte Mängel handelt, auf die Liste für die Bauabnahme setzen. Beim Abnahmetermin besprechen sie dann mit der Baufirma, wie was behoben wird und bis wann. Ärgerlich ist es, wenn die Bauherren das Haus voreilig abnehmen und vielleicht sogar schon die Schlussrechnung bezahlen, bevor sie all die kleinen Problemstellen moniert haben. Nach der Abnahme – und erst recht, wenn das Geld bereits geflossen ist – wird es oft schwer, die Firma zur Nachbesserung zu überreden. Besser ist es, die Abnahme gemeinsam mit eigenen Sachverständigen vorzubereiten. Dabei kommen meist noch weitere Mängel zu Tage, die noch vor der Begleichung der Endabrechnung zu beheben sind.

BERLIN. Bauherren wollen alles richtig machen, machen aber doch wichtige Dinge immer wieder falsch. Dazu gehören nach Erfahrung des Verbands Privater Bauherren (VPB) das Unterzeichnen überzogener Zahlungspläne und das vorzeitige Bezahlen von Rechnungen. So gut wie zu jedem Schlüsselfertighaus gibt es einen Bauvertrag mit einem Zahlungsplan. Der Zahlungsplan legt fest, wann welche Abschläge fällig werden. Nach VPB-Erfahrung sind viele Zahlungspläne überzogen: Die Höhe der ersten Raten liegt über dem jeweiligen Gegenwert des Rohbaus. Bauherren leisten also unfreiwillig Vorkasse – falls das nicht bei der Vertragsprüfung ganz am Anfang auffällt. Aber auch, wenn der Zahlungsplan ausgewogen ist, kommen die Rechnungen der Baufirmen prompt, sobald der jeweilige Bauabschnitt erreicht ist. Bauherren sollten diese Rechnungen auch zügig bezahlen – allerdings nur dann, wenn sie absolut sicher sind, dass der jeweilige Bauabschnitt, auf den sich die Abschlagsrechnung bezieht, auch tatsächlich mängelfrei fertiggestellt ist. Auch das – ebenso wie den Bauvertrag vor der Unterschrift – kontrollieren unabhängige Sachverständige im Auftrag der Bauherren. Zahlen die Bauherren vorzeitig und ohne Kontrolle des Bauabschnitts, geben sie eventuell ihr einziges Druckmittel – das Geld – aus der Hand. Zeigen sich dann Mängel, ist es meist schwer, die Baufirma zur Nachbesserung zu überreden. Der VPB rät deshalb: Rechnungen erst dann komplett bezahlen, wenn zweifelsfrei feststeht: Der Bauabschnitt ist in Ordnung.

(PM). Bauherren haben meist nur den Grundriss ihres neuen Eigenheims vor Augen. Das beobachten die bundesweit tätigen Sachverständigen im Verband Privater Bauherren (VPB) bei zahlreichen Beratungen. Um Pläne mit Querschnitten durchs künftige Eigenheim kümmern sich bautechnische Laien seltener. Deshalb entgehen ihnen oft wichtige bauliche Details, wie etwa der Verlauf von Entlüftungs- oder Steigleitungen. Diese sind zwar unentbehrlich, werden aber in vielen Grundrissentwürfen gar nicht eingezeichnet. Dort fehlen nach VPB-Erfahrungen oft Entlüftungsleitungen, Elektroinstallationen und Schornsteinzüge. Besonders ärgerlich ist das, wenn Bauherren erst während der Bauzeit feststellen, dass eine Fallleitung mittig auf der Außenwand liegt, wo eigentlich der große Wohnzimmerschrank stehen soll, oder wenn Elektroleitungen zickzackmäßig um tragende Bauteile herum gezogen werden müssen. Die technische Planung lässt bei Schlüsselfertighäusern oft zu wünschen übrig. Bauherren entdecken das aber nur, wenn sie die Pläne frühzeitig von unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen. Seit Anfang 2018 haben Bauherren, die einen Verbraucherbauvertrag abschließen und ohne eigene Architekten bauen, das Recht auf die rechtzeitige Herausgabe von Plänen und Bauunterlagen. Dieser Anspruch umfasst alle Pläne, die dem Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften dienen. Welche Ausführungspläne das umfasst, ist allerdings oft strittig! Der VPB rät deshalb: Bauherren sollten rechtzeitig vor dem Vertragsabschluss gemeinsam mit dem eigenen unabhängigen Bausachverständigen festlegen, welche Pläne und Unterlagen sie benötigen. Und sie sollten die rechtzeitige Erstellung und Übergabe dieser Pläne vertraglich vereinbaren. So können sie die Planung vorab und bis ins Detail prüfen lassen.

(PMS) „Schlüsselfertig bauen klingt nach sorglos bauen, zumal, wenn die Baufirma auch die Planung gleich miterledigt und die Bauherren nur ab und zu etwas unterschreiben müssen. Das täuscht allerdings gewaltig. Wer sein Bauvorhaben und alle damit verbundenen Schritte allzu leichtfertig delegiert, kann dabei auch kräftig auf die Nase fallen“, warnt Dipl.-Ing. Thomas Penningh, Präsident des Verbands Privater Bauherren (VPB) und gleichzeitig Bauherrenberater im VPB-Regionalbüro Braunschweig. „Dann etwa, wenn Bauherren zwischen Tür und Angel einen Baugenehmigungsantrag unterzeichnen, der gar nicht dem Bauvertrag entspricht.“
Wie kann es soweit kommen? Beim Schlüsselfertigbau bekommen private Bauherren im Lauf der Projektabwicklung zahlreiche Unterlagen vorgelegt – oder sollten es zumindest. Weil sich viele Bauherren auf die Firma verlassen, neigen sie weniger zu Nachfragen, sondern eher dazu, die wichtigen Papiere erst einmal abzuheften beziehungsweise zügig zu unterzeichnen, damit sie dem Fortgang der Arbeiten nicht im Wege stehen.
„Das sollten Bauherren keinesfalls tun“, warnt Thomas Penningh. „Wir Bauherrenberater im VPB beobachten nämlich immer öfter Fälle, in denen die für die Baugenehmigung nötigen Unterlagen, die immer die Bauherren unterzeichnen müssen, von der vertraglich vereinbarten Ausführung abweichen. Mit ihrer Unterschrift laufen die Bauherren Gefahr, eventuell gleichzeitig den Änderungen der ursprünglichen vertraglichen Ausführung zuzustimmen.“ In der Regel werden sie darauf nicht ausreichend deutlich hingewiesen. Erst wenn die Bauherren und ihre Sachverständigen die Pläne im Detail vergleichen, fällt dann auf, wenn beispielsweise ein Fenster um 20 Zentimeter versetzt wurde. „Das kann sehr ärgerlich sein, weil dann vielleicht der an dieser Stelle eingeplante Schrank nicht mehr stehen kann.“
Wenn Baugenehmigungsanträge von den vertraglich vereinbarten Baumaßnahmen abweichen, kann das laut VPB verschiedene Gründe haben: Manchmal sieht der Vertrag nur eine Standardplanung vor, die auf dem konkreten Grundstück baurechtlich gar nicht realisiert werden darf und erst an den gültigen Bebauungsplan angepasst werden muss. Manchmal attestieren die VPB-Berater den Firmen auch schlichtweg Nachlässigkeit. „Aber selbst aus objektiv wichtigen Gründen darf ein Bauunternehmer nicht selbstherrlich substantielle Änderungen am Bauentwurf vornehmen, ohne das mit den Bauherren vorher zu besprechen“, konstatiert der VPB-Präsident. „Solche, für die Baufirmen natürlich auch unangenehmen Diskussionen müssen geführt werden, sonst kommt es später unweigerlich zum Streit, sobald die klammheimliche Änderung am Bau offenbar wird und eine für die Bauherren akzeptable Alternative nur noch unter großem Aufwand durchzusetzen ist.“
Bauherren müssen sich solches Taktieren nicht gefallen lassen. Sie haben verschiedene Verbraucherrechte. „Diese sollten sie allerdings auch wahrnehmen und für die entsprechende Kontrolle sorgen“, drängt Thomas Penningh. So müssen Unternehmen nach seit 2018 geltendem Recht bei einem Verbraucherbauvertrag viele Bauunterlagen erstellen und den privaten Bauherren übergeben. „Dieser Anspruch“, so erläutert VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag, „ist in § 650n BGB festgelegt. Er kann vertraglich weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden. Der Anspruch soll zum einen sicherstellen, dass private Bauherren alle Unterlagen zur Hand haben, die sie benötigen, um gegenüber einer Behörde die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften nachweisen zu können. Das betrifft vor allem Standsicherheit, Wärmeschutz, Brandschutz aber auch energierechtliche Vorschriften. Zum anderen sollen Bauherren diese Unterlagen auch so rechtzeitig erhalten, dass sie die Bauausführung ihres Hauses nach Maßgabe dieser Pläne kontrollieren lassen können – am besten vom eigenen, unabhängigen Bausachverständigen. Heimliche nachträgliche Änderungen sind bei sachverständiger Kontrolle nicht mehr möglich“, resümiert Holger Freitag.
Wer baut und viel Geld investiert, sollte es nicht an Vorsicht mangeln lassen. Dazu gehört die sorgfältige Vertragsverhandlung. Im Vertrag wird das Bauvorhaben beschrieben und auch festgelegt, welche Pläne und Berechnungen – über den gesetzlichen Anspruch hinaus – vom Bauunternehmen geliefert werden müssen. „Wir Bauherrenberater können dann die vorgelegten Unterlagen zeitnah durchzusehen und prüfen, ob sie mit den vertraglichen Vorgaben übereinstimmen oder ob sich Schludrigkeiten eingeschlichen haben“, erklärt Thomas Penningh. „Außerdem sind die Pläne und Unterlagen unentbehrlich für die laufende Bau- und Qualitätskontrolle. Bauherren müssen sicher sein können, dass die Ausführung ihres Hauses den vertraglichen Abreden und rechtlichen Vorgaben entspricht.

(PM) Bauarbeiten, die um den Gefrierpunkt herum erledigt werden, sind immer problematisch. Die meisten Baustoffe dürfen nämlich nur bis zu bestimmten Temperaturen eingesetzt werden, darunter nicht mehr. Das klappt nicht auf allen Baustellen. Die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) beobachten bei ihren Baukontrollen häufig frostbedingte Schäden, weil Putze und Estriche falsch verarbeitet wurden und nicht ausreichend Zeit zum Aushärten hatten. Zu den typischen Mängeln gehören Risse, unzureichende Erhärtung und Festigkeit, fehlende Untergrundhaftung, Hohlstellenbildung. Maßgeblich für die Verarbeitungstemperatur sind nicht nur die Lufttemperatur rings ums Gewerk, sondern auch die Außentemperatur und die Bauteiltemperatur. Das ist eine komplexe Mischung, die die Bauarbeiter im Blick behalten müssen. Bauherren, die ihren Hausbau in einem Bautagebuch dokumentieren, sollten gerade in der Übergangszeit stets auch die Außenluft- und die Raumlufttemperaturen sowie die relative Luftfeuchte innen mit dokumentieren, rät der VPB. Preiswerte Datenlogger, einer innen, einer außen, sammeln die nötigen Kenngrößen und erlauben im Ernstfall, die Ursache für etwaige Mängel zu rekonstruieren. Hat die Firma die Baustoffe nämlich falsch eingesetzt, muss sie die Schäden auch in Ordnung bringen.

(PM). Alle sprechen über Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Beim Bauen bedeutet das nicht nur die Verwendung umweltfreundlicher Baustoffe, die sich nach dem Gebrauch wieder komplett recyceln lassen, sondern auch die Überlegung, wie sich ein Objekt möglichst lange sinnvoll nutzen lässt. Nach Beobachtungen des Verbands Privater Bauherren (VPB) haben Schlüsselfertig-Bauherren nach wie vor viel zu oft nur die Wahl unter den klassischen Wohnhäusern für die Familie mit zwei Kindern. Ändern sich die familiären Konstellationen, sei es durch den Auszug der Jugend, durch Scheidung oder Tod eines Partners, sind die Häuser meist nicht mehr wirtschaftlich zu gebrauchen und müssen oft verkauft werden. Damit geht nicht nur der Wohnort verloren, sondern auch ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Der VPB rät deshalb zur vorausschauenden Planung. Vieles lässt sich vorsehen und bei Bedarf umsetzen: Grundrisse zum Beispiel sollten sich in zwei oder mehr Einheiten aufteilen lassen mit jeweils eigenem Bad. Dazu müssen Hauseingang, Treppenhaus und Haustechnik entsprechend ausgelegt werden. Wer so nachhaltig plant, kann im Ernstfall das Haus an seine geänderten Bedürfnisse anpassen und es teilweise vermieten. Das erleichtert die Finanzierung und erhält die Heimstatt. Außerdem gilt: Je kleiner die tatsächliche Wohnfläche, umso niedriger die Bau- und Nebenkosten. Auch das sollte in Zeiten hoher Baupreise und steigender Energiekosten eine Überlegung wert sein.
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(PM) Jeder Hausbau endet mit der Abnahme. Bauherren müssen sie sorgfältig vorbereiten, denn sie ist einer der wichtigsten Rechtsschritte beim Bauen, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Dabei gibt es für die eigentliche Abnahme auf der Baustelle kein festgelegtes Prozedere. Zum Beispiel ist nicht geregelt, wer das Abnahmeprotokoll schreibt. Nach Erfahrung der bundesweit tätigen VPB-Sachverständigen übernimmt meistens der Bauunternehmer das Protokoll, damit die Bauherren und ihr Sachverständiger den Blick frei haben. Allerdings gilt auch bei der Abnahme der Satz „Wer schreibt, der bleibt“. Der Protokollführer notiert in der Regel die Dinge aus seiner Sichtweise. Deshalb ist es wichtig für Bauherren, das Abnahmeprotokoll spätestens vor der Unterzeichnung noch einmal ganz genau zu prüfen: Sind tatsächlich alle angesprochenen, auch strittigen Mängel aufgenommen? Sind sie auch so formuliert, dass sie als Mangel gelten und entsprechend beseitigt werden müssen? Sind auch alle jene Mängel aufgelistet, die schon während der Bauzeit moniert wurden, aber bis zur Abnahme noch nicht beseitigt waren? Sind die Rechte der Bauherren bezüglich dieser Mängel im Protokoll vorbehalten? Eventuell muss im Abnahmeprotokoll auch ein Vorbehalt über eine zu zahlende Vertragsstrafe aufgenommen werden. Bei der Abnahme, wie auch bei der Prüfung des Abnahmeprotokolls unterstützen VPB-Berater die Bauherren.