Kaufen vom Bauträger

ohne böse Überraschungen

29. Januar 2020
von Michael Scheuch
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VPB: Bauherren sollten Pläne frühzeitig kontrollieren lassen

(PM). Bauherren haben meist nur den Grundriss ihres neuen Eigenheims vor Augen. Das beobachten die bundesweit tätigen Sachverständigen im Verband Privater Bauherren (VPB) bei zahlreichen Beratungen. Um Pläne mit Querschnitten durchs künftige Eigenheim kümmern sich bautechnische Laien seltener. Deshalb entgehen ihnen oft wichtige bauliche Details, wie etwa der Verlauf von Entlüftungs- oder Steigleitungen. Diese sind zwar unentbehrlich, werden aber in vielen Grundrissentwürfen gar nicht eingezeichnet. Dort fehlen nach VPB-Erfahrungen oft Entlüftungsleitungen, Elektroinstallationen und Schornsteinzüge. Besonders ärgerlich ist das, wenn Bauherren erst während der Bauzeit feststellen, dass eine Fallleitung mittig auf der Außenwand liegt, wo eigentlich der große Wohnzimmerschrank stehen soll, oder wenn Elektroleitungen zickzackmäßig um tragende Bauteile herum gezogen werden müssen. Die technische Planung lässt bei Schlüsselfertighäusern oft zu wünschen übrig. Bauherren entdecken das aber nur, wenn sie die Pläne frühzeitig von unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen. Seit Anfang 2018 haben Bauherren, die einen Verbraucherbauvertrag abschließen und ohne eigene Architekten bauen, das Recht auf die rechtzeitige Herausgabe von Plänen und Bauunterlagen. Dieser Anspruch umfasst alle Pläne, die dem Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften dienen. Welche Ausführungspläne das umfasst, ist allerdings oft strittig! Der VPB rät deshalb: Bauherren sollten rechtzeitig vor dem Vertragsabschluss gemeinsam mit dem eigenen unabhängigen Bausachverständigen festlegen, welche Pläne und Unterlagen sie benötigen. Und sie sollten die rechtzeitige Erstellung und Übergabe dieser Pläne vertraglich vereinbaren. So können sie die Planung vorab und bis ins Detail prüfen lassen.

18. Dezember 2019
von Michael Scheuch
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Bauherren sollten Bauanträge nicht ungeprüft unterschreiben

(PMS) „Schlüsselfertig bauen klingt nach sorglos bauen, zumal, wenn die Baufirma auch die Planung gleich miterledigt und die Bauherren nur ab und zu etwas unterschreiben müssen. Das täuscht allerdings gewaltig. Wer sein Bauvorhaben und alle damit verbundenen Schritte allzu leichtfertig delegiert, kann dabei auch kräftig auf die Nase fallen“, warnt Dipl.-Ing. Thomas Penningh, Präsident des Verbands Privater Bauherren (VPB) und gleichzeitig Bauherrenberater im VPB-Regionalbüro Braunschweig. „Dann etwa, wenn Bauherren zwischen Tür und Angel einen Baugenehmigungsantrag unterzeichnen, der gar nicht dem Bauvertrag entspricht.“
Wie kann es soweit kommen? Beim Schlüsselfertigbau bekommen private Bauherren im Lauf der Projektabwicklung zahlreiche Unterlagen vorgelegt – oder sollten es zumindest. Weil sich viele Bauherren auf die Firma verlassen, neigen sie weniger zu Nachfragen, sondern eher dazu, die wichtigen Papiere erst einmal abzuheften beziehungsweise zügig zu unterzeichnen, damit sie dem Fortgang der Arbeiten nicht im Wege stehen.
„Das sollten Bauherren keinesfalls tun“, warnt Thomas Penningh. „Wir Bauherrenberater im VPB beobachten nämlich immer öfter Fälle, in denen die für die Baugenehmigung nötigen Unterlagen, die immer die Bauherren unterzeichnen müssen, von der vertraglich vereinbarten Ausführung abweichen. Mit ihrer Unterschrift laufen die Bauherren Gefahr, eventuell gleichzeitig den Änderungen der ursprünglichen vertraglichen Ausführung zuzustimmen.“ In der Regel werden sie darauf nicht ausreichend deutlich hingewiesen. Erst wenn die Bauherren und ihre Sachverständigen die Pläne im Detail vergleichen, fällt dann auf, wenn beispielsweise ein Fenster um 20 Zentimeter versetzt wurde. „Das kann sehr ärgerlich sein, weil dann vielleicht der an dieser Stelle eingeplante Schrank nicht mehr stehen kann.“
Wenn Baugenehmigungsanträge von den vertraglich vereinbarten Baumaßnahmen abweichen, kann das laut VPB verschiedene Gründe haben: Manchmal sieht der Vertrag nur eine Standardplanung vor, die auf dem konkreten Grundstück baurechtlich gar nicht realisiert werden darf und erst an den gültigen Bebauungsplan angepasst werden muss. Manchmal attestieren die VPB-Berater den Firmen auch schlichtweg Nachlässigkeit. „Aber selbst aus objektiv wichtigen Gründen darf ein Bauunternehmer nicht selbstherrlich substantielle Änderungen am Bauentwurf vornehmen, ohne das mit den Bauherren vorher zu besprechen“, konstatiert der VPB-Präsident. „Solche, für die Baufirmen natürlich auch unangenehmen Diskussionen müssen geführt werden, sonst kommt es später unweigerlich zum Streit, sobald die klammheimliche Änderung am Bau offenbar wird und eine für die Bauherren akzeptable Alternative nur noch unter großem Aufwand durchzusetzen ist.“
Bauherren müssen sich solches Taktieren nicht gefallen lassen. Sie haben verschiedene Verbraucherrechte. „Diese sollten sie allerdings auch wahrnehmen und für die entsprechende Kontrolle sorgen“, drängt Thomas Penningh. So müssen Unternehmen nach seit 2018 geltendem Recht bei einem Verbraucherbauvertrag viele Bauunterlagen erstellen und den privaten Bauherren übergeben. „Dieser Anspruch“, so erläutert VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag, „ist in § 650n BGB festgelegt. Er kann vertraglich weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden. Der Anspruch soll zum einen sicherstellen, dass private Bauherren alle Unterlagen zur Hand haben, die sie benötigen, um gegenüber einer Behörde die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften nachweisen zu können. Das betrifft vor allem Standsicherheit, Wärmeschutz, Brandschutz aber auch energierechtliche Vorschriften. Zum anderen sollen Bauherren diese Unterlagen auch so rechtzeitig erhalten, dass sie die Bauausführung ihres Hauses nach Maßgabe dieser Pläne kontrollieren lassen können – am besten vom eigenen, unabhängigen Bausachverständigen. Heimliche nachträgliche Änderungen sind bei sachverständiger Kontrolle nicht mehr möglich“, resümiert Holger Freitag.
Wer baut und viel Geld investiert, sollte es nicht an Vorsicht mangeln lassen. Dazu gehört die sorgfältige Vertragsverhandlung. Im Vertrag wird das Bauvorhaben beschrieben und auch festgelegt, welche Pläne und Berechnungen – über den gesetzlichen Anspruch hinaus – vom Bauunternehmen geliefert werden müssen. „Wir Bauherrenberater können dann die vorgelegten Unterlagen zeitnah durchzusehen und prüfen, ob sie mit den vertraglichen Vorgaben übereinstimmen oder ob sich Schludrigkeiten eingeschlichen haben“, erklärt Thomas Penningh. „Außerdem sind die Pläne und Unterlagen unentbehrlich für die laufende Bau- und Qualitätskontrolle. Bauherren müssen sicher sein können, dass die Ausführung ihres Hauses den vertraglichen Abreden und rechtlichen Vorgaben entspricht.

6. November 2019
von Michael Scheuch
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VPB: Bei Bauarbeiten im Winter auf Temperaturen achten

(PM) Bauarbeiten, die um den Gefrierpunkt herum erledigt werden, sind immer problematisch. Die meisten Baustoffe dürfen nämlich nur bis zu bestimmten Temperaturen eingesetzt werden, darunter nicht mehr. Das klappt nicht auf allen Baustellen. Die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) beobachten bei ihren Baukontrollen häufig frostbedingte Schäden, weil Putze und Estriche falsch verarbeitet wurden und nicht ausreichend Zeit zum Aushärten hatten. Zu den typischen Mängeln gehören Risse, unzureichende Erhärtung und Festigkeit, fehlende Untergrundhaftung, Hohlstellenbildung. Maßgeblich für die Verarbeitungstemperatur sind nicht nur die Lufttemperatur rings ums Gewerk, sondern auch die Außentemperatur und die Bauteiltemperatur. Das ist eine komplexe Mischung, die die Bauarbeiter im Blick behalten müssen. Bauherren, die ihren Hausbau in einem Bautagebuch dokumentieren, sollten gerade in der Übergangszeit stets auch die Außenluft- und die Raumlufttemperaturen sowie die relative Luftfeuchte innen mit dokumentieren, rät der VPB. Preiswerte Datenlogger, einer innen, einer außen, sammeln die nötigen Kenngrößen und erlauben im Ernstfall, die Ursache für etwaige Mängel zu rekonstruieren. Hat die Firma die Baustoffe nämlich falsch eingesetzt, muss sie die Schäden auch in Ordnung bringen.

23. Oktober 2019
von Michael Scheuch
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VPB: Bei der Hausplanung nachhaltig denken

(PM). Alle sprechen über Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Beim Bauen bedeutet das nicht nur die Verwendung umweltfreundlicher Baustoffe, die sich nach dem Gebrauch wieder komplett recyceln lassen, sondern auch die Überlegung, wie sich ein Objekt möglichst lange sinnvoll nutzen lässt. Nach Beobachtungen des Verbands Privater Bauherren (VPB) haben Schlüsselfertig-Bauherren nach wie vor viel zu oft nur die Wahl unter den klassischen Wohnhäusern für die Familie mit zwei Kindern. Ändern sich die familiären Konstellationen, sei es durch den Auszug der Jugend, durch Scheidung oder Tod eines Partners, sind die Häuser meist nicht mehr wirtschaftlich zu gebrauchen und müssen oft verkauft werden. Damit geht nicht nur der Wohnort verloren, sondern auch ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Der VPB rät deshalb zur vorausschauenden Planung. Vieles lässt sich vorsehen und bei Bedarf umsetzen: Grundrisse zum Beispiel sollten sich in zwei oder mehr Einheiten aufteilen lassen mit jeweils eigenem Bad. Dazu müssen Hauseingang, Treppenhaus und Haustechnik entsprechend ausgelegt werden. Wer so nachhaltig plant, kann im Ernstfall das Haus an seine geänderten Bedürfnisse anpassen und es teilweise vermieten. Das erleichtert die Finanzierung und erhält die Heimstatt. Außerdem gilt: Je kleiner die tatsächliche Wohnfläche, umso niedriger die Bau- und Nebenkosten. Auch das sollte in Zeiten hoher Baupreise und steigender Energiekosten eine Überlegung wert sein.
Diesen Tipp finden Sie auch zum Herunterladen unter www.vpb.de/expertenrat-am-mittwoch.php<www.vpb.de/expertenrat-am-mittwoch.php>.

28. August 2019
von Michael Scheuch
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VPB: Bauherren sollten Abnahmeprotokoll vor Unterschrift prüfen

(PM) Jeder Hausbau endet mit der Abnahme. Bauherren müssen sie sorgfältig vorbereiten, denn sie ist einer der wichtigsten Rechtsschritte beim Bauen, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Dabei gibt es für die eigentliche Abnahme auf der Baustelle kein festgelegtes Prozedere. Zum Beispiel ist nicht geregelt, wer das Abnahmeprotokoll schreibt. Nach Erfahrung der bundesweit tätigen VPB-Sachverständigen übernimmt meistens der Bauunternehmer das Protokoll, damit die Bauherren und ihr Sachverständiger den Blick frei haben. Allerdings gilt auch bei der Abnahme der Satz „Wer schreibt, der bleibt“. Der Protokollführer notiert in der Regel die Dinge aus seiner Sichtweise. Deshalb ist es wichtig für Bauherren, das Abnahmeprotokoll spätestens vor der Unterzeichnung noch einmal ganz genau zu prüfen: Sind tatsächlich alle angesprochenen, auch strittigen Mängel aufgenommen? Sind sie auch so formuliert, dass sie als Mangel gelten und entsprechend beseitigt werden müssen? Sind auch alle jene Mängel aufgelistet, die schon während der Bauzeit moniert wurden, aber bis zur Abnahme noch nicht beseitigt waren? Sind die Rechte der Bauherren bezüglich dieser Mängel im Protokoll vorbehalten? Eventuell muss im Abnahmeprotokoll auch ein Vorbehalt über eine zu zahlende Vertragsstrafe aufgenommen werden. Bei der Abnahme, wie auch bei der Prüfung des Abnahmeprotokolls unterstützen VPB-Berater die Bauherren.

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16. August 2019
von Michael Scheuch
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Link: Baugeld so billig wie nie

Niemals in der Geschichte der Bundesrepublik waren die Zinsen für Baufinanzierungen so niedrig wie heute, Immobilienkredite war noch nie billiger zu bekommen. „Derzeit liegen die Zinsen für zehnjährige Darlehen oft deutlich unter einem Prozent pro Jahr, sogar rund 0,5 Prozent sind bei den Bestanbietern möglich“, erklärt Mirjam Mohr, Vorständin beim Finanzierungsvermittler Interhyp.

https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/immobilienfinanzierung-baugeld-so-billig-wie-nie/24861390.html

12. Juni 2019
von Michael Scheuch
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VPB: Grunderwerbsteuer schnell bezahlen

(PM) . Wer baut oder eine Immobilie kauft, der weiß, das wird teuer. Was viele dennoch vergessen: Es sind nicht die Hauskosten alleine, die der Käufer finanzieren muss, sondern auch die Nebenkosten und – nach dem Einzug – die Unterhaltung des Hauses. Daran erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Zu den Nebenkosten zählen zum Beispiel die Beurkundungskosten beim Notar und die Grunderwerbsteuer, die sich in einigen Bundesländern inzwischen auf 6,5 Prozent des Kaufpreises summiert. Sie wird beim Kauf aller inländischen Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen fällig, auch beim Erwerb eines Erbbaurechts. Die Grunderwerbsteuer muss der Käufer nach der Protokollierung des Kaufvertrags beim Notar überweisen, und zwar möglichst umgehend. Denn erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, dann stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Und die wiederum braucht das Grundbuchamt, um den neuen Eigentümer offiziell ins Grundbuch einzutragen. Fließt kein Geld, gibt’s auch keine Eintragung.

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2. Mai 2019
von Michael Scheuch
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Bauzinsen auf Rekordtief

(PM) „Die Bauzinsen haben bei fünf- und 20-jähriger Zinsbindung bereits die Allzeittiefs vom Oktober 2016 egalisiert. Bei zehn- und 15-jähriger Laufzeit liegen die Zinsen im Schnitt nur noch wenige Basispunkte über ihren historischen Tiefständen“, sagt Kevin Schwarzinger vom Verbraucherportal biallo.de, das seit vielen Jahren die Zinsentwicklung analysiert.

Hier die komplette Meldung.

© RRF - Fotolia.com

6. Januar 2019
von Michael Scheuch
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Schönes neues Jahr

Ich wünsche Ihnen allen ein schönes, erfolgreiches neues Jahr. Wenn Sie mit einem Bauträger bauen eine Portion Gelassenheit, gute Zusammenarbeit mit Ihrem Partner und ein schönes neues Eigenheim.

Michael Scheuch