(PMS) „Schlüsselfertig bauen klingt nach sorglos bauen, zumal, wenn die Baufirma auch die Planung gleich miterledigt und die Bauherren nur ab und zu etwas unterschreiben müssen. Das täuscht allerdings gewaltig. Wer sein Bauvorhaben und alle damit verbundenen Schritte allzu leichtfertig delegiert, kann dabei auch kräftig auf die Nase fallen“, warnt Dipl.-Ing. Thomas Penningh, Präsident des Verbands Privater Bauherren (VPB) und gleichzeitig Bauherrenberater im VPB-Regionalbüro Braunschweig. „Dann etwa, wenn Bauherren zwischen Tür und Angel einen Baugenehmigungsantrag unterzeichnen, der gar nicht dem Bauvertrag entspricht.“
Wie kann es soweit kommen? Beim Schlüsselfertigbau bekommen private Bauherren im Lauf der Projektabwicklung zahlreiche Unterlagen vorgelegt – oder sollten es zumindest. Weil sich viele Bauherren auf die Firma verlassen, neigen sie weniger zu Nachfragen, sondern eher dazu, die wichtigen Papiere erst einmal abzuheften beziehungsweise zügig zu unterzeichnen, damit sie dem Fortgang der Arbeiten nicht im Wege stehen.
„Das sollten Bauherren keinesfalls tun“, warnt Thomas Penningh. „Wir Bauherrenberater im VPB beobachten nämlich immer öfter Fälle, in denen die für die Baugenehmigung nötigen Unterlagen, die immer die Bauherren unterzeichnen müssen, von der vertraglich vereinbarten Ausführung abweichen. Mit ihrer Unterschrift laufen die Bauherren Gefahr, eventuell gleichzeitig den Änderungen der ursprünglichen vertraglichen Ausführung zuzustimmen.“ In der Regel werden sie darauf nicht ausreichend deutlich hingewiesen. Erst wenn die Bauherren und ihre Sachverständigen die Pläne im Detail vergleichen, fällt dann auf, wenn beispielsweise ein Fenster um 20 Zentimeter versetzt wurde. „Das kann sehr ärgerlich sein, weil dann vielleicht der an dieser Stelle eingeplante Schrank nicht mehr stehen kann.“
Wenn Baugenehmigungsanträge von den vertraglich vereinbarten Baumaßnahmen abweichen, kann das laut VPB verschiedene Gründe haben: Manchmal sieht der Vertrag nur eine Standardplanung vor, die auf dem konkreten Grundstück baurechtlich gar nicht realisiert werden darf und erst an den gültigen Bebauungsplan angepasst werden muss. Manchmal attestieren die VPB-Berater den Firmen auch schlichtweg Nachlässigkeit. „Aber selbst aus objektiv wichtigen Gründen darf ein Bauunternehmer nicht selbstherrlich substantielle Änderungen am Bauentwurf vornehmen, ohne das mit den Bauherren vorher zu besprechen“, konstatiert der VPB-Präsident. „Solche, für die Baufirmen natürlich auch unangenehmen Diskussionen müssen geführt werden, sonst kommt es später unweigerlich zum Streit, sobald die klammheimliche Änderung am Bau offenbar wird und eine für die Bauherren akzeptable Alternative nur noch unter großem Aufwand durchzusetzen ist.“
Bauherren müssen sich solches Taktieren nicht gefallen lassen. Sie haben verschiedene Verbraucherrechte. „Diese sollten sie allerdings auch wahrnehmen und für die entsprechende Kontrolle sorgen“, drängt Thomas Penningh. So müssen Unternehmen nach seit 2018 geltendem Recht bei einem Verbraucherbauvertrag viele Bauunterlagen erstellen und den privaten Bauherren übergeben. „Dieser Anspruch“, so erläutert VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag, „ist in § 650n BGB festgelegt. Er kann vertraglich weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden. Der Anspruch soll zum einen sicherstellen, dass private Bauherren alle Unterlagen zur Hand haben, die sie benötigen, um gegenüber einer Behörde die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften nachweisen zu können. Das betrifft vor allem Standsicherheit, Wärmeschutz, Brandschutz aber auch energierechtliche Vorschriften. Zum anderen sollen Bauherren diese Unterlagen auch so rechtzeitig erhalten, dass sie die Bauausführung ihres Hauses nach Maßgabe dieser Pläne kontrollieren lassen können – am besten vom eigenen, unabhängigen Bausachverständigen. Heimliche nachträgliche Änderungen sind bei sachverständiger Kontrolle nicht mehr möglich“, resümiert Holger Freitag.
Wer baut und viel Geld investiert, sollte es nicht an Vorsicht mangeln lassen. Dazu gehört die sorgfältige Vertragsverhandlung. Im Vertrag wird das Bauvorhaben beschrieben und auch festgelegt, welche Pläne und Berechnungen – über den gesetzlichen Anspruch hinaus – vom Bauunternehmen geliefert werden müssen. „Wir Bauherrenberater können dann die vorgelegten Unterlagen zeitnah durchzusehen und prüfen, ob sie mit den vertraglichen Vorgaben übereinstimmen oder ob sich Schludrigkeiten eingeschlichen haben“, erklärt Thomas Penningh. „Außerdem sind die Pläne und Unterlagen unentbehrlich für die laufende Bau- und Qualitätskontrolle. Bauherren müssen sicher sein können, dass die Ausführung ihres Hauses den vertraglichen Abreden und rechtlichen Vorgaben entspricht.