Kaufen vom Bauträger

(PM). Sind normale Heizkörper eigentlich noch zeitgemäß? „Nein“, meint Rüdiger Mattis, Bausachverständiger und Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren (VPB), „denn sie erfordern unnötig hohe Vorlauftemperaturen und damit auch relativ viel Energie.“ Erheblich sparsamer sind Strahlungsheizungen. Aber die sind in privaten Wohnhäusern nach wie vor eher selten. „Käufer schlüsselfertiger Immobilien bekommen sie in der Regel gar nicht erst angeboten.“

Fachleute unterscheiden zwischen Konvektions- und Strahlungsheizungen. Konvektionsheizungen erwärmen die Luft und verteilen diese durch Luftwirbelbildung. Typisches Beispiel sind die Heizkörper unterhalb der Fenster. Sie sind altbewährter Standard, haben aber verschiedene Nachteile: Sie benötigen hohe Vorlauftemperaturen von rund 70 Grad. Sie erwärmen nur die Luft, und die geht beim Lüften dann relativ schnell verloren. „Außerdem verwirbeln sie nicht nur die Luft, sondern dabei auch Staub auf, was wiederum vielen Menschen auf die Bronchien schlägt“, gibt Bausachverständiger Mattis zu bedenken.

Sinnvolle Alternative zur Konvektionsheizung ist die so genannte Strahlungsheizung. Sie erhitzt ein Bauteil, das dann über Stunden Wärme an den Raum abgibt. Zu den klassischen Strahlungsheizungen zählen traditionelle Kachelöfen, zu den modernen Fußboden-, Decken- und, Wandheizungen. Strahlungsheizungen benötigen mit nur 35 Grad Celsius nur halb so hohe Vorlauftemperaturen wie Konvektionsheizungen. „Solche Heizungen können deshalb sehr gut mit dem Warmwasser aus Sonnenkollektoren und Erdwärmeheizungen betrieben werden“, erläutert der Experte.

Strahlungsheizungen haben allerdings auch einen Nachteil gegenüber den gängigen Heizkörpern: Sie benötigen Fläche. Vor Wandheizungen dürfen beispielsweise keine Möbel stehen, Schrank-, Regal- und Bilderwände sind dort tabu. Als seltene, aber denkbare Alternative kennen Experten noch so genannte Fußleistenheizungen: Das sind wasserführende Röhren in den Fußleisten, die nicht nur die Fußleisten, sondern auch die darüber liegende Wand mit erwärmen.

Wie warm braucht es der Mensch und bei welchen Temperaturen fühlt er sich behaglich und wohl? Dazu gibt es viele Ratschläge. Ausschlaggebend ist weniger die messbare Temperatur als vielmehr der so genannte thermische Komfort. Fachleute unterscheiden zwischen thermischem Komfort im Winter und im Sommer. Im Winter wird der thermische Komfort beeinflusst durch die Luftgeschwindigkeit, die tatsächlichen Temperaturen und die Temperaturen der den Menschen umgebenden Oberflächen. Wird also im Winter ein Raum mit einer Flächenheizung beheizt, kann sich der Mensch bereits behaglich und warm fühlen, obwohl die eigentliche Lufttemperatur nur 17 Grad beträgt.

Wichtig ist auch die relative Luftfeuchte. Sie wird, wie die Temperatur, sehr subjektiv empfunden. Grundsätzlich gilt allerdings eine Luftfeuchte zwischen 40 und 60 Prozent als ideal. „Weniger trocknet die Schleimhäute aus, mehr führt zu Schimmelbildung“, warnt der Fachmann.

„Die Wandheizung ist insbesondere im Altbau eine interessante Alternative zur Fußbodenheizung. Sie muss allerdings an der bauphysikalisch richtigen Stelle platziert werden. Wo das genau ist, das muss ein Sachverständiger vorher genau planen und berechnen.“

Weitere Informationen beim Verband Privater Bauherren (VPB) e.V., Bundesbüro, Chausseestraße 8, 10115 Berlin, Telefon 030 2789010, Fax: 030 27890111, E-Mail: info@vpb.de, Internet: www.vpb.de.

BERLIN. Der Schreck fährt vielen Bauherren in die Glieder, wenn sie sich zum ersten Mal mit den unvermeidlichen Baunebenkosten auseinandersetzen müssen, denn diese Kosten sind beträchtlich, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Zu den Baunebenkosten zählen zum Beispiel Finanzierungskosten, Notar- und Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer. Alles unausweichliche Kosten, die der Bauherr und Käufer auch mit gutem Willen nicht einsparen kann, weil der Gesetzgeber sie vorschreibt. Bei einem Einfamilienhaus kommen rund fünf Prozent der reinen Baukosten noch einmal als Baunebenkosten auf den Kaufpreis oben drauf. In manchen Bundesländern reicht das sogar nur für die Grunderwerbsteuer. Das sollten Käufer und Bauherren bedenken und von vornherein in ihr Budget einkalkulieren, rät der VPB. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM) Spechte ärgern manchen Hausbesitzer: Sie hacken Löcher in den Verputz und die darunterliegende Wärmedämmung und verursachen dabei Schäden, die kein Versicherer abdeckt. Das Phänomen „Fassadenspecht“ kommt nach den Beobachtungen des Verbands Privater Bauherren (VPB) allerdings im Einfamilienhausbereich eher vereinzelt vor.

Finden Buntspechte aber Gefallen an der wärmegedämmten Fassade, so verursachen sie mit ihren Schnäbeln ärgerliche und teure Schäden. Hausbesitzer sollten sie umgehend beseitigen, denn durch die Verletzungen am Putz dringt Feuchtigkeit in die Dämmschicht ein. Was die Spechte lockt, weiß niemand genau. Bausachverständige und Vogelschützer vermuten, junge Spechte auf Reviersuche verwechseln den griffigen Putz mit Baumoberflächen und versuchten, diese anzupicken. Der hohle Klang, ähnlich dem eines hohlen Baumstammes, verstärkt dann offenbar beim Vogel den tierischen Drang, unter der vermeintlichen Borke nach Beute zu suchen.

Die Bausachverständigen des VPB empfehlen gegen Fassadenspechte vor allem vorbeugende Maßnahmen: Festere Oberflächen über der Wärmedämmung halten die Spechte auf Distanz. Geeignet sind zum einen Platten, die als Verkleidung vor die Dämmung montiert werden, zum anderen eine dickere Putzkonstruktion. Damit hat Klaus Kellhammer, Bausachverständiger aus Tübingen und Mitglied des VPB-Vorstands gute Erfahrungen gemacht: „Ich empfehle sieben Millimeter starke Gewebespachtelungen. Zusammen mit drei Millimetern Oberputz ergibt das eine Zentimeter starke Putzschicht, die den Schnabelhieben und auch anderen mechanischen Verletzungen gut standhält.“ Der Bausachverständige weiß allerdings auch: „Das ist das Idealmaß gegen Beschädigungen. Im Schlüsselfertigbau sind lediglich zwei Millimeter Gewebespachtelungen üblich. Das ist preiswerter, aber eben auch zu wenig, um dem Specht zu widerstehen.“

Wird die Dämmung mit Bauelementen aus Holz, Metall oder Kunststoff verkleidet oder mit Klinker, Ziegeln oder Natursteinen verblendet, muss die Fassade hinterlüftet werden. Dann, so rät der VPB, müssen die Zu- und Abluftöffnungen mit Vogelschutzgittern versehen werden, sonst nisten sich die Vögel hinter der Fassade ein. Gleiches gilt übrigens auch für Dachvorsprünge und Pfettenüberstände.

Ist eine ältere Fassade Gegenstand der Attacken, raten Vogelschützer dazu, die Spechte zu vertreiben. Sie mögen Ruhe und keine Störungen. Lärm und Flatterbänder haben sich als erfolgreich erwiesen. Allerdings, so mahnt der VPB Voreilige zur Mäßigung: Der Specht ist geschützt und darf nicht gejagt werden. Das Gesetz schützt auch nistende Schwalben oder Fledermäuse. Wenn sie am Haus brüten, darf dort nicht gebaut werden. Die Handwerkerarbeiten zur Beseitigung der Spechtlöcher, sei es durch Seilkletterer oder vom Gerüst aus, müssen also warten, bis die jungen Schwalben ausgeflogen sind.

„Brutstätten am Haus sind ein Thema für sich“, weiß Klaus Kellhammer. „Sie sind nämlich in der Regel geschützt. Das erschwert mitunter Wärmedämmmaßnahmen und kann zu allerlei behördlichen Auflagen führen.“ Sanierungswillige Hausbesitzer sind deshalb gut beraten, sich vorher beim Bausachverständigen zu informieren, und zwar sowohl über Auflagen als auch über bautechnische Möglichkeiten. „In solchen Fällen können Ersatzbrutstätten in die Wärmedämmung eingebaut werden.“

Übrigens: Wer den Spechtschaden an der Fassade hat, der bleibt nach Erfahrung des VPB darauf sitzen. Versicherungen bieten keine Police gegen solche Naturereignisse an. Der „Fassadenspecht“ gehört zum normalen Lebensrisiko.

Weitere Informationen www.vpb.de.

(PM) Wo gebaut wird, da gibt es Mängel. Will der Bauherr diese beheben lassen, muss er sich an den Verursacher wenden. Gut, wenn er dann weiß, welche Baufirma zuständig ist! Das ist aber nicht immer eindeutig, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Hat der Bauherr nur einen Vertrag abgeschlossen mit einem Partner, dann ist dieser automatisch Ansprechpartner für alle Gewährleistungsfragen. Was aber, wenn der Hauskäufer nicht nur einen, sondern mehrere Verträge unterzeichnet hat? Vielleicht einen mit dem Architekten, einen weiteren mit dem Bauausführenden, noch einen mit dem Bauüberwacher und womöglich einen zusätzlichen mit dem Makler, der diese Verträge vermittelt hat? Stecken hinter den verschiedenen Verträgen tatsächlich unterschiedliche Partner, dann ist es ärgerlich und Arbeit genug, seine Rechte beim Richtigen geltend zu machen. Verbirgt sich hinter den einzelnen Verträgen aber letzten Endes nur ein wirtschaftlicher Gegenüber, so hat der Bauherr schlechte Karten. Nach Erfahrung des VPB wird er dann bei eventuellen Mängeln nämlich vom einen zum nächsten weitergereicht. Damit dies nicht passiert, empfiehlt der VPB: Entweder mit einem Architekten bauen und mit dessen Hilfe Fachfirmen für die jeweiligen Gewerke verpflichten, oder einen Vertrag mit einem einzigen Vertragspartner abschließen, der dann für das gesamte Werk verantwortlich zeichnet. In jedem Fall: Vor Vertragsunterzeichnung den unabhängigen Sachverständigen mit der Prüfung aller Unterlagen beauftragen. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM) Private Bauherren, die ein schlüsselfertiges Haus kaufen, sollten sich von Fachbegriffen im Bauvertrag nicht verwirren lassen. Die Erwähnung diverser DIN-Normen etwa bedeutet nicht immer, dass das neue Haus auch wirklich dem aktuellen Stand der Technik entspricht. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. DIN-Normen sind keine rechtsverbindlichen Vorschriften, sondern technische Regeln, die allenfalls Empfehlungscharakter haben. Eine DIN- Norm wird erst dann als allgemeine Regel der Technik gewertet, wenn sie von einer Mehrzahl von Fachleuten in Wissenschaft und Theorie als richtig anerkannt wurde und durch ständige Anwendung in der Praxis. Manchmal dauert es Jahre, bis eine DIN-Norm sich durchsetzt, und manche DIN-Norm setzt sich in der Praxis gar nicht durch. Wichtiger als die Erwähnung möglichst vieler DIN-Normen im Vertrag ist also die Prüfung, ob der Vertragsinhalt technisch korrekt und die Umsetzung zeitgemäß ist. Weitere Informationen zur ARGE Baurecht finden Sie unter www.arge-baurecht.com.

(PM) Wer in diesem Jahr ans Bauen denkt und ein passendes Grundstück sucht, der sollte bei der Auswahl nicht nur auf Aussicht und Lage achten, sondern vor dem Kauf auch prüfen, was er auf dem Areal überhaupt bauen darf. Nicht jedes Traumgrundstück lässt sich nach Belieben nutzen, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Meist regeln Bebauungspläne, wie hoch und groß Häuser sein dürfen. Die meisten Bebauungspläne schreiben Geschosshöhen und Grundflächen genau vor, viele auch die Firstrichtung und Dachneigung, andere sogar die Ziegelfarben und Fassadenbaustoffe. Gemeinden, die es mit der Bauleitplanung genau nehmen, erlassen oft auch eine Gestaltungssatzung in der die Gestaltung von Einfriedungen und Carports oder die Auswahl von Pflanzen im Vorgarten genau vorgeschrieben werden. Nicht jeder mag sich diesem Diktat unterwerfen. Deshalb lohnt der Blick in den Bebauungsplan, den jeder beim zuständigen Bauamt einsehen kann. Gut beraten ist, wer dabei auch gleich prüft, welche Ausbau- und Erweiterungsmöglichkeiten sein zukünftiger Nachbar noch hat. Kann er sein zierliches Haus noch aufstocken und vergrößern? Unter Umständen ist dann die schöne Aussicht endgültig perdu. Weitere Informationen unter www.vpb.de.