Kaufen vom Bauträger

(PM). Wer ein Schlüsselfertighaus kauft, der unterschreibt dazu einen Vertrag. Bestandteile dieses Vertrags sind das sogenannte Bau- und Leistungsverzeichnis sowie der Zahlungsplan. Die meisten Bauträger, so die Erfahrung des Verbands Privater Bauherren (VPB) verpflichten den Käufer mit Hilfe eines überzogenen Zahlungsplans zu enormen Vorleistungen. Das ist nicht ungefährlich. Wird nämlich der Bauunternehmer insolvent, bleibt der Bauherr nicht nur auf dem unfertigen Haus sitzen, sondern er verliert außerdem noch das bereits im Voraus bezahlte Geld. Damit das nicht passiert, sollte der Zahlungsplan immer dem tatsächlichen Baufortschritt entsprechen. Das muss bereits bei Vertragsabschluss genau festgelegt werden. Üblich sind Abschlagszahlungen jeweils nach der Dacheindeckung, der abgeschlossenen Installation und dem Fenstereinbau, nach dem Innenausbau, den Estricharbeiten oder dem fertigen Ausbau. Der Rest sollte auf keinen Fall vor der endgültigen, für den Bauherrn zufriedenstellenden Rohbauabnahme bezahlt werden. Unseriös, so der VPB, sind alle Verträge, in denen bereits bei Vertragsabschluss ein Abschlag verlangt wird, denn der Bauherr bekommt dafür keinerlei Gegenwert. Nicht einmal das Grundstück, denn das geht in der Regel erst nach Zahlung der letzten Rate an ihn über. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

Wer ein schlüsselfertiges Haus kauft, der muss diesen Kaufvertrag beim Notar protokollieren lassen. Rund 90 Prozent der Bauherren, die unabhängige Bauberater beauftragen, haben ihren Hauskauf bereits notariell beurkunden lassen. Das heißt, sie haben einen gültigen Vertrag, und was in diesem steht, das gilt. Das muss der Bauunternehmer liefern. Das heißt im Umkehrschluss: Was dort nicht steht, das muss er auch nicht liefern. Wie Experten des Verbands Privater Bauherren (VPB) aus 35 Jahren Sachverständigenarbeit wissen, fehlen in den meisten Verträgen wichtige Dinge. Im Schnitt müssen Bauherren noch einmal 25.000 Euro auf den vermeintlichen „Festpreis“ drauflegen um ein tatsächlich bezugsfertiges Haus zu bekommen. Das ist der Gegenwert eines Mittelklassewagens – oder rund zehn Prozent des eigentlichen Hauswertes.

(PM) „Weiße Wannen sind heute nicht mehr teurer als schwarze. Sie sollten deshalb längst Standard sein“, fordert Dipl.-Ing. Klaus-Dieter Hammes, Bausachverständiger im Verband Privater Bauherren (VPB) und Leiter des VPB-Büros Aachen. „Aber das Gegenteil ist der Fall. Immer noch bekommen viele Bauherren einen konventionellen Keller unter ihr Haus und plagen sich jahrzehntelang mit drückendem Grundwasser. Manche Schlüsselfertiganbieter sind offenbar nicht Willens, sich dem Stand der Technik anzupassen.“

Baufachleute unterscheiden beim Kellerbau zwischen sogenannten weißen und schwarzen Wannen. Schwarze Wannen sind Keller mit Betonbodenplatte und gemauerten Außenwänden, die vor dem Befüllen von außen mit einem schwarzen Bitumenanstrich oder einer Schweißbahn vor Feuchtigkeit geschützt werden. Die Konstruktion verdankt ihren Namen der teerfarbenen Oberflächenbeschichtung, die aber meist nur etwa 30 Jahre lang hält. Weiße Wannen sind rundum geschlossene Konstruktionen, bei denen alle Teile aus hochwertigem, wasserundurchlässigem Beton bestehen. Experten bezeichnen das Material auch als WU-Beton. Seine Lebensdauer liegt bei 60 bis 80 Jahren.

„Weiße Wannen sind dort unentbehrlich, wo Wasser von unten oder seitlich auf die Kellerwände oder die Bodenplatte drückt, und das ist fast überall der Fall“, weiß Bauingenieur Hammes aus Erfahrung. Eine der Ursachen ist der steigende Grundwasserspiegel – weil inzwischen weniger Trinkwasser entnommen wird als noch vor einigen Jahren. Außerdem darf vielerorts die Drainage, die Regenwasser vom Haus wegleiten soll, nicht mehr ans Kanalsystem angeschlossen werden. Das nicht abgeleitete Wasser drückt dann als aufstauendes Sickerwasser ebenfalls auf die Kellerwände.

Weiße Wannen sind sogenannte monolithische Bauwerke. Sie bilden Tragkonstruktion und Abdichtung in einem. Weil sie aus einem Guss sind, lassen sie sich auch relativ leicht konstruieren. Zumindest theoretisch. „Tatsächlich können die wenigsten Firmen eine weiße Wanne bauen“, kritisiert Bausachverständiger Hammes. Zur Planung der weißen Wanne muss zunächst der Untergrund sorgfältig untersucht werden. Ohne Bodengutachten geht das nicht. Das liefert die Daten, die die Planer benötigen, um die Bauteile und deren Bewehrung exakt zu berechnen.

Problematisch ist nach VPB-Erfahrung auch die Umsetzung. „Vor allem beim Gießen des Betons werden immer dieselben Fehler gemacht“, beobachtet der Ingenieur. Damit die Stahleinlagen im Beton am richtigen Platz liegen, müssen sie vor dem Betonieren mit Abstandshaltern fixiert werden. Dazu sind nur bestimmte Kleinteile aus Kunststoff oder zementgebundene Abstandshalter zugelassen. „Viele Schlüsselfertiganbieter nehmen aber, was sie gerade auf dem Hof herumliegen haben. Das ist unzulässig und führt zu Schäden an der Konstruktion.“ Entdeckt werden solche Nachlässigkeiten nur, wenn die Baustelle regelmäßig vom unabhängigen Sachverständigen kontrolliert wird.

Ein weiteres Problem ist die richtige Zusammensetzung des Betons. Damit er wasserdicht wird, müssen Zuschlagstoffe eingearbeitet werden. „Auch das wird oft falsch gemacht. Die Zuschlagstoffe werden zu gering dosiert und falsch eingesetzt“, beobachtet Klaus-Dieter Hammes. Resultat ist minderwertiger Beton, der Druckwasser nicht standhält. Auch bei der notwendigen Nachbehandlung des WU-Betons hapert es. Die Baufirmen schütten den Beton ein, rütteln dann nicht nach, obwohl die korrekte Verdichtung natürlich Voraussetzung für die Wasserundurchlässigkeit ist. Unterlassen wird oft auch das Abdecken des Betons während des Abbindens. „Das ist aber notwendig, denn der Beton entwickelt wegen seiner chemischen Zusammensetzung während der ein- bis zweitägigen Trockenphase, der sogenannten Hydratation, enorme Temperaturen. Wird dann nicht sorgfältig gearbeitet, kommt es zu Spannungen und Rissen.“ Auch das beobachten VPB-Berater immer wieder.

„Obwohl es für den Bau wasserundurchlässiger Keller seit Jahren technische Richtlinien gibt, beherrschen die meisten Schlüsselfertiganbieter bis heute die Technik nicht“, kritisiert Bausachverständiger Hammes. „Bauherren sollten sich also lieber nicht auf ihr Glück verlassen, sondern den unabhängigen Sachverständigen mit der regelmäßigen Kontrolle ihrer Baustelle beauftragen, damit sie nachher auch wirklich einen wasserdichten Keller bekommen.“

(PM) Schimmel ist längst kein Altbauproblem mehr: Rund die Hälfte aller Neubauten ist heute von Schimmel betroffen. Hauptursache dafür sind nach Ansicht des Verbands Privater Bauherren (VPB) die zunehmenden Winterbaustellen, die außerdem von den Bauunternehmen nicht sorgfältig genug betreut werden.

Während früher der Bau im Winter selbstverständlich ruhte, wird heute ganzjährig gebaut. Schlüsselfertiganbieter müssen Zeitpläne erfüllen, Bauherren drängen beim Architekten auf schnellen Einzug, egal, wie das Wetter ist. Hinzu kommen neue Baustoffe, die das Bauen im Winter zumindest theoretisch ermöglichen. Allerdings, so kritisiert der VPB, wiegen sich hier sowohl Handwerker als auch Bauherren in falscher Sicherheit: Denn die modernen Baumaterialien sind zwar bis plus 5 Grad einsatzfähig, aber das ist die Mindesttemperatur. Selbst wenn es tagsüber fünf Grad warm ist, kann es trotzdem nachts frieren. Und dafür sind viele Baustoffe dann doch nicht geeignet.

Das Hauptproblem auf Winterbaustellen ist die Feuchtigkeit. Wenn Estrich aufgebracht wird oder die Innenwände verputzt werden, dann entsteht im Haus viel Feuchtigkeit. Sie muss durch konsequentes Heizen und Lüften entfernt werden. Sonst ist Schimmel fast immer die Folge. „Ein Problem beobachten wir fast überall im Winter“, schildert VPB- Präsident Thomas Penningh: Im Erdgeschoss und im ersten Stock wird verputzt und geheizt, während die Dampfbremse im Bereich der Bodeneinschubtreppe und an Öffnungen für Installationen zum unausgebauten und ungedämmten Dachgeschoss sperrangelweit offen steht. Das ist bauphysikalisch fatal, denn die Feuchtigkeit aus dem unteren Bereich zieht wie in einem Kamin nach oben und schlägt sich dort an den kühlen Bauteilen wie zum Beispiel Dachsparren nieder.“ Diese Feuchtigkeit führt fast immer zu Schimmelbefall, der später teuer saniert werden muss. Im schlimmsten Fall müssen Balken sogar ausgetauscht werden.

Das Problem ließe sich vermeiden, wenn alle Öffnungen zum unausgebauten Dach vor dem Ausbau luftdicht geschlossen würden. Damit wären kühler und beheizter Bereich baulich getrennt. Die Feuchte aus Putz und Estrich könnte nicht ins Dach ziehen, sondern über die Fenster entlüftet werden. Eigentlich eine einfache Sache, aber warum funktioniert das auf den Baustellen nicht?

„Bauunternehmer versuchen immer wieder, sich aus der Verantwortung zu stehlen“, kritisiert Bausachverständiger Penningh. „Sie behaupten, der Bauherr sei für die Trocknung der Baustelle zuständig. Tatsächlich ist es aber so, dass der Bauunternehmer ein mängelfreies Haus erstellen muss. Und wenn bei der Bauabnahme bereits zu viel Feuchte im Bau ist und sich daraus Schimmel bilden kann, dann ist das ein Mangel, den der Käufer nicht akzeptieren muss.“

Der VPB geht deshalb davon aus, dass Verträge von Schlüsselfertiganbietern, die den privaten Bauherrn im „Kleingedruckten“ verpflichten, selbst für die Trocknung des Baus zu sorgen, als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam seien. „Solche Klauseln laufen auf einen Haftungsausschluss für Mängel hinaus. Das geht vielleicht, wenn ein Unternehmer nur einzelne Gewerke übernimmt, nicht aber, wenn er sich vertraglich verpflichtet hat, ein komplettes Haus schlüsselfertig zu bauen. Dann muss er sich auch um die Trocknung der Baustelle kümmern, damit es nicht zu Schimmelschäden kommt.“

Die Realität sieht allerdings anders aus: Schlüsselfertighersteller nehmen ihre Pflichten nach Erfahrung des VPB nicht immer sehr genau. Deshalb muss der private Bauherr sich absichern. Er sollte unbedingt einen unabhängigen Sachverständigen beauftragten, der den Bauvertrag vor Abschluss prüft. Dabei werden auch problematische Vertragspassagen entdeckt, wie etwa jene, die die Verantwortung für das Trocknen der Baustelle auf den Bauherrn abwälzen wollen. Kein Bauherr sollte solche Passagen unterschreiben, ohne sich vorab beim Bauberater genau zu informieren, was das für ihn bedeuten kann. Außerdem sollte der Sachverständige im Auftrag des Bauherrn den Baufortschritt lückenlos kontrollieren, damit beispielsweise die fehlende Luke zum Dachboden rechtzeitig geschlossen und das Haus gründlich trocken geheizt wird.

(PM) Wer ein „schlüsselfertiges“ Haus kauft, der sollte den Bauvertrag vorab genau prüfen. Dazu hat er bei beurkundungspflichtigen Geschäften, wie etwa dem Hauskauf über den Bauträger, Zeit bis zur Protokollierung beim Notar. Denn beim Hauskauf über den Bauträger handelt es sich um ein sogenanntes gekoppeltes Geschäft aus Haus und Grundstück – und Grundstücksgeschäfte müssen grundsätzlich beim Notar beurkundet werden. Anders, so warnt der Verband Privater Bauherren (VPB), ist dies bei Messe-Angeboten und Häusern in Musterhaussiedlungen. Wer dort einen Hausbauvertrag unterschreibt, der erwirbt nämlich in der Regel nur ein Haus ohne Grundstück. Kaufen die Interessenten lediglich das Haus, etwa weil sie schon ein eigenes Grundstück besitzen, dann handelt es sich um einen Werkvertrag, und der kann von beiden Seiten formfrei geschlossen werden. Ist dieses Papier von beiden Seiten unterzeichnet, gibt es kein Zurück mehr. Der VPB warnt deshalb: Nicht von vermeintlichen Schnäppchen locken lassen. Auch Messe-Verträge vor Unterschrift immer prüfen lassen. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM) Wer in die Winterferien reist, der sollte sein Haus systematisch vorbereiten, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Dazu gehört auch die richtige Regelung der Heizung. Keinesfalls, so warnt der VPB, sollten Skiurlauber ihre Heizung zu Hause komplett abstellen. Das Haus kühlt bei winterlichen Außentemperaturen schnell aus. Kommt Frost dazu, können Wasserleitungen im Haus und Keller auffrieren und größere Wasserschäden verursachen. Experten raten deshalb: Auch im vorübergehend leer stehenden Haus sollten die Thermostate immer noch auf 16 Grad stehen. Am besten bleiben alle Türen im Haus offen, damit die Temperatur in allen Räumen etwa gleichmäßig ist. Wichtig auch: Gartenwasserleitungen müssen spätestens jetzt abgestellt und auch entleert werden, sonst platzen sie bei Frost. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM) Beim Neubau fordert der Gesetzgeber die Nutzung regenerativer Energien. Das ist sinnvoll, aber nicht jede Investition zahlt sich auch aus. Ob beispielsweise eine Fotovoltaik-Anlage wirtschaftlich arbeitet oder nicht, das hängt von der Sonneneinstrahlung ab. Ausschlaggebend für die Rentabilität, so der Verband Privater Bauherren (VPB), sind nicht nur die Ausrichtung der geplanten Anlage auf dem Dach, sondern auch die Sonnenscheinstunden in der betreffenden Region. Es liegt auf der Hand: in der norddeutschen Tiefebene scheint die Sonne seltener als im Voralpenland. Der Deutsche Wetterdienst, der seit Jahren die jährliche Sonneneinstrahlung für die Bundesrepublik Deutschland ermittelt, dokumentiert regelmäßig ein ausgeprägtes Nord- Süd-Gefälle. Während in Süddeutschland eine maximale Einstrahlungsenergie von bis zu 1.200 kWh/qm pro Jahr erreicht wird, kommt der Norden Deutschlands nur auf Werte um die 900 kWh/qm pro Jahr. Wer also über eine Fotovoltaik-Anlage nachdenkt, der sollte sich zunächst ausführlich vom unabhängigen Sachverständigen beraten lassen. Möglicherweise gibt es für ihn wirtschaftlichere Energieträger. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM) Schimmel verseucht inzwischen rund die Hälfte aller Neubauten. So hat der Verband Privater Bauherren (VPB) in einer internen Untersuchung ermittelt. Vor allem, wenn im Winter gebaut wird, nistet sich der Schimmel ein. Das Hauptproblem auf Winterbaustellen ist die Feuchtigkeit. Wenn Estrich aufgebracht oder die Innenwände verputzt werden, dann entsteht im Haus viel Feuchtigkeit. Die muss raus, mahnt der VPB. Das funktioniert nur durch konsequentes Heizen und Lüften. Weil aber die meisten Häuser in dieser Bauphase noch gar keine funktionierende Heizung haben, müsste elektrisch geheizt werden. Das ist aber relativ teuer. Deshalb scheuen nach Beobachtung des VPB viele Bauherren und Schlüsselfertigfirmen davor zurück. Das Resultat ist fatal: Die Feuchte bleibt im Gebäude und schlägt sich dort an den kalten Bauteilen nieder. Schimmel ist fast immer die Folge. Der VPB rät zur Vorbeugung: Fällt der Innenausbau in die kalte Jahreszeit, muss sorgfältig geheizt und gelüftet werden. Weitere Informationen unter www.vpb.de.

(PM) Allergiker und Asthmatiker achten auf ihre Umgebung und wissen genau, welche Stoffe sie in ihrer Wohnung vermeiden müssen. Gesunde sind oft sorglos und merken manchmal erst spät, wie ihnen zum Beispiel Pflege- und Reinigungsmittel gesundheitlich zusetzen. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät deshalb nicht nur bei der Auswahl von Baumaterialien zur Vorsicht, sondern auch beim Gebrauch von Putz- und Waschmitteln, Möbelpolituren – und auch Parfums. Sie alle belasten das Raumklima bei jeder Anwendung aufs Neue und können gesundheitliche Probleme verursachen. Das muss nicht sein. Denn statt verschiedener Spezialmittel reichen zum Putzen meist schon Mikrofaserlappen, Wasser und Seife. Wer putzt, der sollte auch auf die korrekte Dosierung und Anwendung achten und lieber Pumpsprays wählen, statt Spraydosen mit Treibmitteln. Desinfektionsmittel sind im Haushalt mit gesunden Personen überhaupt nicht notwendig. Ein Problem für die Raumluft sind nach Erfahrung des VPB auch Duftlämpchen, Duftkerzen, Raumluftdeos und Räucherstäbchen. Sie übertönen zwar störende Gerüche, belasten das Raumklima aber zusätzlich. Besonders hartnäckig kann dabei Parfum sein. Zur Verbesserung der Raumluft hilft neben der sorgsamen Auswahl der Produkte vor allem eines: Regelmäßig und gründlich lüften, am besten viermal am Tag fünf bis zehn Minuten querlüften. Weitere Informationen unter www.vpb.de.