Kaufen vom Bauträger

(PM) Sie wollen ein Einfamilienhaus umbauen oder neu bauen? Dann empfiehlt es sich, Zeit zu nehmen, den Lebens- und Nutzungszyklus mitzudenken und nutzungsoffen zu planen, also Räume zu planen, die vielseitig brauchbar sind. Die Jahre mit Kindern vergehen schneller als man denkt. Daher sollten Sie sich die Frage stellen, wie ihre Flächen ohne großen Umbauaufwand sinnvoll weiter genutzt werden können – von Ihnen selbst oder von Mietern oder Käufern. Unterschiedliche Lebensformen und Modelle des Zusammenlebens und eine höhere Lebenserwartung erfordern flexiblen, den unterschiedlichen Wünschen und Bedürfnissen angepassten Wohnraum. Ratsam ist es daher, den Grundriss möglichst flexibel zu gestalten. Eine veränderbare Aufteilung der Wohnfläche bietet viele Vorteile – vor allem kann sie Kosten eines notwendigen teuren Umbaus viele Jahre später vermeiden helfen. Denken Sie darüber nach, ob Sie nicht später einen Teil der Fläche als Einliegerwohnung vermieten wollen und / oder die Wohnung an die Gegebenheiten neuer familiärer Konstellationen oder persönlicher Bedürfnisse im Alter anpassbar machen wollen. Auf jeden Fall sollten Sie sich fachlichen Rat einholen!

(PM). Baugrund ist knapp, freie Wohnungen sind Mangelware. Deshalb entschließen sich immer öfter junge Familien, zu den Eltern zu ziehen. Das bislang nur als Abstellraum genutzte Dachgeschoss lässt sich eventuell zur abgeschlossenen Wohnung ausbauen und vielleicht sogar von außen separat erschließen. Vor der Planung sollte allerdings immer erst der Gang zum Bauamt stehen, empfiehlt der Verband Privater Bauherren (VPB). Denn nicht jedes Dach kann und darf einfach umgebaut werden. Neben konstruktiven Fragen müssen Hauseigentümer klären, ob sie den bisherigen Speicher überhaupt zum Wohnraum umwidmen dürfen. Eine sogenannte Nutzungsänderung bedarf der behördlichen Genehmigung. Dabei müssen viele Details geklärt werden, beispielsweise die Stellplatzfrage. Wollen die Eltern den Kindern auch gleich die neue Wohnung überschreiben, brauchen sie in der Regel eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach Wohneigentumsgesetz. Was bei einem solchen Mehrgenerationenhaus alles bedacht werden sollte, lesen Interessierte im kostenlosen VPB-Ratgeber „Mehrgenerationenhaus: Wohnen unter einem Dach“.

(PM) Eine mit Wasser vollgelaufene Baugrube, einsturzgefährdete Nachbarhäuser, evakuierte Anwohner, unterbrochene Versorgungsleitungen für Strom, Wasser, Gas und Wärme sowie wechselseitige Schuldzuweisungen von Behörden, Bauunternehmern, Eigentümern und Nachbarn – das Bau-Desaster in Berlin Köpenick hat viele private Bauherren verunsichert, die nun wissen wollen, welche Risiken in solchen Fällen für sie bestehen. Bei Eigentumswohnungen, die bereits teilweise verkauft sind, stellt sich für die privaten Erwerber die Frage, ob sich nur Einzugstermine verschieben oder sogar die Insolvenz eines Bauträgers droht. Im schlimmsten Fall sitzen sie auf einer halbfertigen Ruine, bei der einige nicht verkaufte Wohnungen noch dem Bauträger gehören und das Fertigbauen nur mit enormen Verzögerungen und teuren Nachzahlungen möglich ist. Der Verband Privater Bauherren (VPB) fordert deshalb seit langem, endlich mehr Sicherheiten für Bauträgerobjekte, damit Verbraucherbauherren nicht ihre Ersparnisse verlieren können. Verbraucherbauherren sollten für einen solchen GAU unbedingt vorsorgen, rät der VPB.
Der Vertrag mit dem Bauträger sollte unbedingt unabhängig geprüft werden. Im Bauträgervertrag sollten sich Erwerber auch eine regelmäßige Baukontrollen durch einen unabhängigen Sachverständigen vorbehalten.
Unabhängige Bausachverständige sind dabei unverzichtbare Helfer, die auch beurteilen können, ob der Bautenstand für die nächste Rate erreicht ist, damit keine unfreiwilligen Überzahlungen drohen. Und schließlich ist ein großzügig bemessener Zeitpuffer bei der Planung des Einzugstermins sinnvoll.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn etwa für den Kellerbau eine Baugrube ausgehoben und damit möglicherweise die Stabilität benachbarter Gebäude beeinträchtigt wird. Nach § 909 BGB ist die Vertiefung des Baugrundstückes verboten, wenn dadurch der Boden des Nachbargrundstücks seine Stütze verliert. Dabei legen die Gerichte das Merkmal der Vertiefung weit aus.
Ob Erwerber dann einen Schadensersatzanspruch haben, wenn sie erst später einziehen können und ob dieser durchsetzbar ist, ist eine andere Frage. Je nach Verzögerungsdauer kann aber auch das ein ernstes Problem werden, denn nach dem neuen Bauvertragsrecht ist eine Kündigung des Bauträgervertrages – auch eine aus wichtigem Grund – nicht mehr möglich. Und ein Rücktritt ist in aller Regel keine Option: wenn schon Abschlagszahlungen geleistet wurden, besteht bei Rücktritt vom Bauträgervertrag zwar ein Anspruch auf deren Rückzahlung. Wenn der Bauträger dann aber insolvent wird, wird dieser Anspruch in vielen Fällen bestenfalls nach Jahren anteilig bedient. Die Abschlagszahlungen sind dann wirtschaftlich betrachtet meist fast komplett verloren – von Problemen mit dem Immobiliendarlehensvertrag mal ganz abgesehen.
Besser ist es also, sich vor Vertragsabschluss gründlich beraten zu lassen und auch während der Bauphase selbst durch Experten prüfen zu lassen ob alles nach Plan läuft.

(PM) Stürme in Orkanstärke werden häufiger. Ebenso schwere Gewitter mit sintflutartigen Regenfällen. Auch Winterwetter setzt Häusern und besonders Dächern zu. Während zum Beispiel die Dachziegel bei Neubauten durch entsprechende Dachklammern bereits gegen die vom Klimawandel verursachten Wetterereignisse zusätzlich gesichert werden, müssen Eigentümer von Bestandsbauten vor allem nach Stürmen immer öfter mit Schäden rechnen. „Hauseigentümer, wie übrigens auch Mitglieder von Eigentümergemeinschaften, sollten deshalb mindestens einmal im Jahr ihr Dach überprüfen lassen und zusätzlich nach jedem Sturm, Hagel oder schweren Gewitter“, empfiehlt Dipl.-Ing. (FH) Marc Ellinger, Sachverständiger im Verband Privater Bauherren (VPB) und Leiter des VPB-Regionalbüros Freiburg-Südbaden.
„Erster Schritt der Dachkontrolle ist immer die Inaugenscheinnahme durch die Eigentümer“, erläutert Marc Ellinger. Verschobene Ziegel und zerbrochene Dachsteine fallen auch Laien auf, wenn sie von unten das Dach begutachten. Bei steilen Dächern hilft oft ein hochauflösendes Foto, um Gewissheit über den Zustand des Dachs zu bekommen. Idealerweise werden solche Fotos vom Nachbarhaus aus gemacht oder mit einer Drohne aufgenommen. „Solche Profiaufnahmen werden immer günstiger und kosten um die 400 Euro. Die Aufnahmen zeigen den Zustand des Daches und eventuelle Schäden. Im Vergleich mit den Aufnahmen aus den Vorjahren werden dabei Veränderungen der Dachdeckung gut sichtbar, was auch für die langfristige Sanierungsplanung hilfreich ist.“
Finden sich auf den Fotos Hinweise auf Schäden, sollten Profis das Dach inspizieren. „Das gilt vor allem für Steildächer. Die Kontrolle stark geneigter Dachflächen sollten Hauseigentümer immer den Fachleuten überlassen“, warnt Bauherrenberater Ellinger. „Ideal für die jährliche Routinekontrolle sind trockene Tage im Herbst oder besser noch im Frühjahr, weil dann auch eventuelle Schäden durch die Schneelasten im Winter gleich entdeckt werden“, erklärt der VPB-Sachverständige.
Gecheckt werden dabei neben den Ziegeln immer auch die Verkleidungen von Gauben und Giebeln. Lockere Teile müssen wieder befestigt werden. Kontrolliert werden sollten auch der Zustand und Sitz von Zinkeindeckungen an Kaminen, Gauben, Dachflächenfenstern und Graten. Schäden zeigen sich hier meist durch feuchte Stellen im Innern. Gerade in Regionen, in denen es noch regelmäßig und stark schneit, müssen Schneefanggitter sicher sitzen, um Passanten vor Dachlawinen zu schützen. Regenrinnen müssen frei sein, damit das Wasser vom Dach abfließen kann und nicht im verstopften Rohr gefriert. Platzen gefrorene Fallrohre, fließt das Schmelz- und Regenwasser die Fassade hinunter und durchfeuchtet sie. Auch beim Flachdach, vor allem bei Garagen, müssen alle Abflüsse stets sauber sein. Wer eine Blitzschutzanlage besitzt, sollte sie regelmäßig warten lassen. Auch Solaranlagen sollten nach schweren Stürmen geprüft werden. Reichen Sichtkontrolle von unten und hochauflösende Fotos dazu nicht, müssen die Experten aufs Dach und nachsehen, ob alles in Ordnung ist.
„Wer neu baut, muss sein Haus entsprechend den Schneelastzonen in seiner Region planen“, erinnert Marc Ellinger. „Der Hochschwarzwald beispielsweise gehört zur Schneelastzone 2. Die Dachkonstruktionen dort müssen entsprechend stabiler konstruiert werden als im schneearmen Flachland. Dachsparren werden höher dimensioniert beziehungsweise enger gelegt.“ Viel Schnee fällt auch in den deutschen Mittelgebirgen, am Altenrand, im Thüringer Wald und an der östlichen Ostseeküste.
Auch auf die jeweiligen Windstärken vor Ort werden Neubaudächer schon bei der Planung ausgelegt. Die Dachziegel müssen, je nach Windlastzone, mit mehr oder weniger Klammern gesichert werden. „Zwar sind Dachziegel langlebige Produkte, die durchaus ein halbes Jahrhundert und länger halten können. Wer ein älteres Haus bewohnt, sollte sich aber überlegen, ob sich die Nachrüstung seiner Ziegel mit Dachklammern oder sogar eine neue Dachdeckung lohnen könnten – Hauseigentümer haben schließlich auch Verkehrssicherungspflichten!“ Das gilt auch für Eigentümergemeinschaften. Sie sollten ihren Verwalter dazu anhalten, das Hausdach regelmäßig checken zu lassen und sich vor eventuellen Sanierungsmaßnahmen unabhängige Beratung holen.

(PM) Beim Bauen kann viel schief gehen. Rund zwei Drittel aller Fehler beim Bauen gehen auf mangelhafte Ausführung zurück, rund ein Drittel auf schlechte Planung. Dies zeigt die aktuelle Studie „Baufehler an Wohngebäuden“, die der Verband Privater Bauherren (VPB) gemeinsam mit der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen erarbeitet und veröffentlicht hat. Baufehler kommen Bauherren aber teuer zu stehen, so der VPB: In knapp 60 Prozent der Fälle kostete die Behebung der Baufehler bis zu 5.000 Euro. In fast 40 Prozent kostete die Fehlerkorrektur zwischen 5.000 und 50.000 Euro. In sechs Prozent der Fälle ging sie sogar über 50.000 Euro hinaus. Und noch etwas zeigte sich immer wieder: Je später die Baufehler entdeckt werden, umso teurer wurde ihre Beseitigung. Vermeiden lassen sich Baufehler nur durch die kontinuierliche Baustellenkontrolle durch unabhängige Sachverständige. Das ist besonders beim schlüsselfertigen Bauen wichtig, denn wo die unabhängige Kontrolle fehlt, überwacht sich die Baufirma selbst – und Selbstkontrolle funktioniert nicht immer wirklich gut. Der Bericht „Baufehler an Wohngebäuden“ kann über den VPB-Shop bestellt werden unter www.vpb.de/studie-baufehlerbericht.html.

(PM). Baufirmen, die auf dem Grundstück der Bauherren ein schlüsselfertiges Haus bauen, müssen während der Bauzeit Zutritt zum Grundstück haben, damit sie dort arbeiten und ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber ihren Auftraggebern erfüllen können. Manche Baufirmen lassen sich dazu im Bauvertrag sogar das Hausrecht sichern. Das beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) in jüngster Zeit öfter und warnen davor, solche Vertragspassagen zu akzeptieren. Hat die Baufirma nämlich das Hausrecht, kann sie den Bauherren den Zutritt zum eigenen Grundstück verweigern. Die Bauherren haben dann keine Möglichkeit mehr, den Baufortschritt und die Qualität der Arbeiten zu kontrollieren. Der VPB rät deshalb, das Hausrecht nicht an die Baufirma abzutreten. Falls doch, dann nur mit der Einschränkung, dass dies ausdrücklich nicht gilt gegenüber den Bauherren selbst und gegenüber den von ihnen benannten Personen, sprich den eigenen unabhängigen Bausachverständigen. Bauherren, so lautet eine weitere VPB-Empfehlung, sollten in so einem Fall auch sicherstellen, dass sie einen oder sogar mehrere Schlüssel bekommen, damit sie und ihr Berater jederzeit Zugang zur Baustelle haben.