Kaufen vom Bauträger

ohne böse Überraschungen

9. Juli 2010
von Michael Scheuch
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Willkommen

Michael Scheuch: Kaufen vom Bauträger 2. AuflageMehr als 60 Prozent aller neuen Eigenheime werden nicht selbst geplant, sondern nach einem vorgefertigten Angebot von Bauträgern gekauft. Dabei stellen sich dem Käufer ganz spezifische Fragen und er sollte auf bestimmte Fallstricke vorbereitet sein. Dieser Ratgeber begleitet von der Planungsphase bis zur Schlüsselübergabe und beantwortet alle wichtigen Fragen:

Wie viel Einfluss kann ich auf die Gestaltung nehmen? Worauf muss ich bei der Baubeschreibung und beim Kaufvertrag achten? Welche Besonderheiten gibt es bei der Finanzierung? Wie kann ich während der Bauphase die Qualität der Arbeiten überprüfen?

Auf dieser Webseite finden Sie aktuelle Informationen zum Buch, zum Thema „Kaufen vom Bauträger“ und ein paar Dinge, die das Buch abrunden.

Im März 2016 erschien im Verlag C.H. Beck die aktualisierte 2. Auflage.

Für Käufer des Buches habe ich die Checklisten aus dem Buch als PDF-Dokumente zum Ausdrucken und einfacheren Ausfüllen bereitgestellt, sie finden sich auf der Seite „Checklisten“ und sind mit einem Passwort geschützt, dass Sie in der Einleitung des Buches finden.

22. März 2018
von Michael Scheuch
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VPB: Abdichtung des Kellers muss sorgfältig geplant und ausgeführt werden

(PM). Erdreich ist immer feucht. Deshalb müssen Häuser zum Baugrund hin abgedichtet werden. Das gilt für alle Bauten, gleich ob sie mit oder ohne Keller geplant sind, ob sie auf einem Streifenfundament oder einer Fundamentplatte lasten. Die Abdichtung gehört zu den problematischen Bauteilen, so die Erfahrung der Bausachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB). Sie wird über die Normenreihe DIN 18531 bis DIN 18535 geregelt. „Eigentlich wäre es einfach, die Abdichtung mängelfrei auszuführen, denn wie ein Gebäude abgedichtet werden muss, wird in den technischen Normen exakt definiert“, erläutert Dipl.-Bau-Ing. Volker Wittmann, Leiter des VPB-Büros in Regensburg. „Dass es trotzdem viele Probleme mit der Abdichtung gibt, hat verschiedene Ursachen.“
Eine davon ist das häufig fehlende Baugrundgutachten. Am Anfang jeder Planung steht – theoretisch – immer die Analyse des Bodens. Erst das Baugrundgutachten dokumentiert, wie der Boden beschaffen ist. Daraus ergeben sich dann die Art der Konstruktion, die dazu passende Abdichtung und schließlich die preisliche Kalkulation des Kellers. Fehlt das Baugrundgutachten, sind die Planer auf Annahmen angewiesen, die sich aber bei Baubeginn dann häufig als unzutreffend erweisen.
„Erfahrungsgemäß gehen die meisten Baufirmen in ihren Angeboten von idealen Bodenverhältnissen aus“, beobachtet Volker Wittmann. „Stellt sich dann beim Aushub heraus, dass der Boden doch seine Tücke hat, zum Beispiel ‚drückendes Wasser‘, dann muss umgeplant werden. Unter Zeitdruck kann dabei viel schiefgehen. Außerdem kostet ein aufwändigerer Keller mehr als ein einfacher. Unsere Erfahrung zeigt: Fehlt das Baugrundgutachten, müssen Bauherren in der Regel mit Mehrkosten rechnen.“
Ein weiteres Problem bei der Abdichtung ist die Ausführung auf der Baustelle. „Das sollte eigentlich klappen, denn für jede Art von Bodenfeuchte gibt es technisch passende Abdichtung. Planer können sie in der entsprechenden Norm aus einer Auswahltabelle ablesen“, erläutert Bauherrenberater Wittmann. „Allerdings müssen die Baufirmen dann auch das in der Planung vorgesehene Material benutzen und die Abdichtung korrekt ausführen, also zum Beispiel Folien richtig verkleben oder Beschichtungen ausreichend dick aufbringen. Auch das klappt längst nicht immer. Deshalb ist die laufende Baukontrolle so wichtig.“
Bauherren kennen die Problematik aber oft nicht. Sie investieren zwar den Gegenwert eines Mittelklassewagens in ihren Keller, lassen die Ausführung aber nur selten von Bausachverständigen prüfen. Dabei ist der Keller ein neuralgischer Punkt: Ist er erst einmal beigefüllt, kommt man kaum noch heran. Nachbesserungen und Reparaturen werden komplex und teuer. Unter dem Gebäude sind sie nur mit sehr großem Aufwand möglich.
„Die Abdichtung von Gebäuden wird seit Sommer 2017 durch die Abdichtungs-Normenreihe 18531 bis 18535 geregelt“, erläutert Volker Wittmann. „Diese Normen ersetzen die frühere DIN 18195. Sie unterschied vier sogenannte ‚Lastfälle‘, wie etwa ‚drückendes Grundwasser‘ oder ‚aufstauendes Sickerwasser‘ – Begriffe, die viele Bauherren schon gehört haben. Die neue Normenreihe ersetzt die bislang gebräuchlichen ‚Lastfälle‘ durch die differenzierteren ‚Wassereinwirkungsklassen‘.“ Die DIN 18533 bezieht sich dabei explizit auf erdberührte Flächen, sprich Keller.
Neben den „Wassereinwirkungsklassen“ definiert die neue DIN 18533 auch „Riss- und Rissüberbrückungsklassen“ sowie „Nutzungsklassen“. „Wie ein Keller geplant und gebaut wird, richtet sich damit nicht mehr allein nach der Art und der Einwirkungsintensität des Wassers von außen, sondern beispielsweise auch nach der geplanten Nutzung des Kellers. Eine Tiefgarage kann dementsprechend also anders abgedichtet werden, als ein Wohnraum im Keller“, erläutert Volker Wittmann und resümiert: „Das Baugrundgutachten, die sorgfältige Planung und korrekte technische Ausführung sind das A und O eines trockenen Kellers.“

3. Februar 2018
von Michael Scheuch
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(Link) Immobilienfinanzierung – Die Sache mit dem Geldpuffer – Geld – Süddeutsche.de

Können wir uns das finanziell leisten? Diese Frage stellen sich viele, die eine Immobilie bauen oder erwerben und dafür ein Darlehen aufnehmen wollen. Bevor sie einen Termin bei einer Bank vereinbaren, sollten Immobilienbesitzer in spe erst einmal ihre Kreditfähigkeit berechnen. „Empfehlenswert ist, feste Einnahmen und regelmäßige Ausgaben detailliert aufzulisten und zu schauen, was unter dem Strich übrig bleibt“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt.

Quelle: Immobilienfinanzierung – Die Sache mit dem Geldpuffer – Geld – Süddeutsche.de

31. Januar 2018
von Michael Scheuch
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Bauherren brauchen eigene Experten auf der Baustelle

(PM). „Das ist übrigens Ihr Architekt …“, so oder ähnlich stellen Schlüsselfertig-Baufirmen den Bauherren im Laufe der Vorbereitungen oft den Architekten des Hauses vor. Das Wörtchen „Ihr“ ist allerdings irreführend, erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB). Zwar gehört zu jedem Hausentwurf auch ein Bauvorlageberechtigter, aber der Architekt, den der Firmenmitarbeiter den Bauherren vorstellt, ist mitnichten deren Architekt. Der Planer steht vielmehr in Lohn und Brot des Bauunternehmers und vertritt auch nur dessen Interessen. Es gehört nicht zu den Aufgaben dieses Architekten, die Bauherren vor Problemen zu warnen und auf eventuelle Mängel aufmerksam zu machen. Der VPB empfiehlt privaten Bauherren deshalb, einen eigenen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen, der ihnen hilft, den Überblick zu bewahren und ihre eigenen Rechte und Interessen am Bau durchzusetzen.
Diesen Tipp finden Sie auch zum Herunterladen unter www.vpb.de/expertenrat-am-mittwoch.php.

13. Dezember 2017
von Michael Scheuch
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Bauherren müssen wichtige Pläne weiter gezielt verlangen

(PM) In gut zwei Wochen, am 1. Januar 2018, tritt das neue Bauvertragsrecht in Kraft. Dann müssen Baufirmen den privaten Bauherren schlüsselfertiger Häuser und Bauträgerobjekte viele für das Objekt nötigen Berechnungen und Pläne für ihr Bauvorhaben zur Verfügung stellen und auch übergeben. Dabei handelt es sich um den sogenannten Unterlagenherstellungs- und -herausgabeanspruch, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Das ist eine wichtiger Punkt des neuen Verbraucherschutzes am Bau, denn bisher war es durchaus üblich, dass Bauherren, die schlüsselfertig bauten, weder Pläne noch Berechnungen zu sehen oder übergeben bekamen. Das wird sich nun ändern. Allerdings hat die Sache auch einen Haken: Baufirmen müssen nämlich nur die Unterlagen herausgeben, die nötig sind, um gegenüber den Behörden zu belegen, dass der Bau alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt. Können die Bauherren allerdings davon ausgehen, dass die Baufirma auch die Förderbedingungen etwa für KfW-Zuschüsse umsetzt und einhält, erstreckt sich der Anspruch auch auf jene Unterlagen, die – zum Beispiel – der KfW beweisen, dass ihre Zuschüsse oder Darlehen ordnungsgemäß eingesetzt wurden. Für manche anderen Pläne gilt der Anspruch nicht, obwohl die individuell wichtig sein können. Pläne für einen wasserdichten Keller sind für die Behörden meist irrelevant, für die Bauherren aber wichtig, ebenso wie beispielsweise Berechnungen zum erhöhten Schallschutz. Die Herstellung und die Herausgabe zusätzlicher Pläne müssen also in Zukunft weiterhin vertraglich und individuell vereinbart – und bezahlt – werden.
Weitere Informationen auch unter www.vpb.de.

15. November 2017
von Michael Scheuch
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VPB: Bauherren brauchen verbindlichen Einzugstermin

VPB: Bauherren brauchen verbindlichen Einzugstermin
(PM). In rund sechs Wochen, am 1. Januar 2018, tritt das neue Bauvertragsrecht in Kraft. Es bringt privaten Bauherren mehr Rechte. Bauherren können aber bereits jetzt von der Gesetzesänderung profitieren, so der Verband Privater Bauherren (VPB). Er empfiehlt, die neuen verbraucherfreundlichen Regelungen ab sofort in alle Bauverträge hinein zu verhandeln. Das geht, denn Baufirmen und Bauherren genießen Vertragsgestaltungsfreiheit. Alles, was ab 2018 Pflicht wird, kann damit – bei etwas gutem Willen – schon jetzt vertraglich festgeschrieben werden. Wichtig für private Bauherren ist zum Beispiel ein verlässlicher Einzugstermin. Sie müssen wissen, wann sie ihre bisherige Wohnung kündigen müssen, wann sie das Umzugsunternehmen bestellen, sich ummelden und die Kinder in der neuen Schule und Kita anmelden müssen. Der neue Verbraucherbauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten. Das kann ein konkreter Termin sein. Steht der Beginn der Baumaßnahme aber noch nicht fest, ist der schwer zu nennen. In diesem Fall muss die Baufirma zumindest die Dauer der Baumaßnahme verbindlich angeben. Bauherren bekommen damit erheblich mehr Planungssicherheit.

26. August 2017
von Michael Scheuch
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Link: Absicherung der Baufinanzierung: Sicherheit für den Katastrophenfall – n-tv.de

Ein Eigenheim zu kaufen ist für die meisten Menschen das größte Investment ihres Lebens. Vor allem aber ist es ein Geschäft, das Weitblick verlangt. Schließlich müssen die Schulden für Haus oder Wohnung auch dann getilgt werden, wenn dem Hauptverdiener etwas zustößt.

Quelle: Absicherung der Baufinanzierung: Sicherheit für den Katastrophenfall – n-tv.de

kallejipp / photocase.com

13. August 2017
von Michael Scheuch
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(Link) Immobilienfinanzierung: Bauzinsen steigen auf mehr als 1,5 Prozent – Anleihen & Zinsen – FAZ

Während es mit den Sparzinsen immer weiter bergab geht, ist bei den Bauzinsen das Zinstal offenbar durchschritten. Wie Interhyp berichtet, nach eigenen Angaben Deutschlands größter Vermittler von privaten Baufinanzierungen, haben sich die Zinsen für Immobiliendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung seit einem Monat oberhalb der Marke von 1,5 Prozent „festgesetzt“.

Quelle: Immobilienfinanzierung: Bauzinsen steigen auf mehr als 1,5 Prozent – Anleihen & Zinsen – FAZ